Nekupovat zajíce v pytli. To je důvod, proč si hodně lidí nechává posoudit dům, ještě než ho koupí. Jednoho takového zajíce jsem pro vás z pytle vytáhnul. Společně si ho zblízka prohlédneme a pak vám ukážu dva návrhy, co se s ním dá dělat.

Jak bych byl rád, kdyby si lidé vybírali konkrétní dům hlavně podle jeho technického stavu, ale světe div se, není to argument na prvním a možná ani na druhém místě. Důvody jsou třeba: „Mám to blízko do práce.“ „Kousek odsud bydlí rodiče.“ „Bydleli jsme blízko v podnájmu a líbí se nám tu.“ … a když už dům projde těmito síty, pak teprve se začne řešit, v jakém je vlastně stavu a kolik peněz do něj ještě bude potřeba investovat (pokud možno co nejméně), aby se v něm dalo bydlet. Na následujících řádcích jsem vybral nejdůležitější části stavby, kterými jsme se v tomto případě zabývali. Nepokrývá celé posouzení domu.

Dům k posouzení

Obr.1: Domek má okna pokojů otočená do ulice.

Internet je studnice informací

Rodinný domek má přízemí, podkroví a malinký sklípek. Stojí přímo na hranici pozemku. V přízemí je jeden byt a v podkroví druhý. Dům byl postavený v roce 1913 a částečně rekonstruovaný po roce 2000. Jako podklady jsme dostali adresu a odkaz na inzerát realitní kanceláře.

To je ideální, protože z fotek na internetu a z mapy dokážeme získat opravdu hodně informací o domě. Je to třeba orientace ke světovým stranám, umístění domu na pozemku, rozsah rekonstrukce… Předběžná příprava ulehčí práci přímo na stavbě.

Dům opravdu nemá dobrou kondičku

Z podkladů na internetu zjišťujeme, že dům není v příliš dobré kondici. Vykrystalizovaly tři oblasti, na které se budeme muset zaměřit:

  • Orientace místností ke světovým stranám – dům je na hranici pozemku s ulicí na sever, kde obytné místnosti mají okna přímo do ulice a zázemí je do dvora. Má tedy velmi málo slunečního světla.
  • Průchozí místnosti – prakticky všechny místnosti v domě jsou průchozí, dům má sice dva byty, ale pod uzavřením, tedy s uzamykatelnými dveřmi, je jen byt v podkroví. Do něj se musí projít bytem v přízemí.
  • Nedotažená rekonstrukce domu – na to, že rekonstrukce proběhla nedávno, žádnou hodnotu domu nepřidává, všechny nové konstrukce jsou dosloužilé, pravděpodobně je bude třeba vyměnit.

Záchod na schodech do sklepaObr.2: Záchod stojí přímo na schodech do sklepa

 

Při posouzení na místě se tyto tři problémy nejen potvrdily, ale ve skutečnosti to je s dispozicemi ještě horší. Například záchodová mísa stojí přímo na schodech do sklepa. Dům nemá statické praskliny, ale stěny jsou mírně vlhké. Dům je postavený ze smíšeného zdiva, cihel a kamene. Bude se tedy špatně izolovat proti zemní vlhkosti.

Současné dispozice přízemíObr.3: Půdorys současného přízemí, vstup a zázemí ze zahrady, největší pokoje do ulice.

Současné dispozice podkrovíObr.4: Půdorys současného podkroví, obývací pokoj a ložnice do ulice, zázemí do zahrady.

Minimalistické a maximalistické řešení

Podle domluvy s kupujícím navrhujeme dvě řešení. Buď se dům jen vyspraví, tedy nebudou se řešit koncepční problémy, nebo se provede celková rekonstrukce. Budoucí majitel pak bude mít podklady pro přemýšlení, co s domem udělat a zda ho vůbec koupit. Proto si také vybral řešení s písemným posudkem, kde získá přehledný souhrn obou variant. A teď už se pojďme podívat podrobněji, co by se s domem dalo dělat.

Varianta 1: Dům se jen vyspraví

V této minimalistické variantě se zachová dům tak, jak je. Pouze se vymění dosloužilé zařizovací předměty v domě, opraví povrchy, položí nové podlahy a vymění okna. Nebudou se dělat žádné dispoziční změny. Ve výsledku bude dům obyvatelný, ale nevyřeší se hlavní problémy s dispozicemi místností ani s vlhkostí.

plusy a mínusy 1. varianty:

+ je možné se dříve nastěhovat

+ levnější rekonstrukce

– zůstanou nevhodné dispozice

– nevyřeší se vlhkost

– dům bude mít stále velké tepelné ztráty

Varianta 2: Dům se kompletně zrekonstruuje

v této variantě se vyřeší odhalené nedostatky, tedy změní dispozice místností, dům se ochrání proti zemní vlhkosti a provede se nové zateplení:

1. Dispozice místnosti

Samotný rodinný dům je vůči světovým stranám orientovaný dobře, tedy zahradu má na jihu a ulici na severu. Ani příliš nevadí, že stojí na hranici pozemku do ulice. Pozemek je velmi malý a takto je lépe využitelný. Potíž je v rozmístění místností v domě, ložnice mají okna do ulice a zázemí je směrem do zahrady, do zahrady je otočený i hlavní vstup do domu. To, že jsou místnosti průchozí, jsem zmínil už na začátku. Návrh dispozic přízemí

Obr.5: Návrh přízemí, schodiště na východní straně, obývací pokoj a zázemí do ulice, ložnice do zahrady.

Navrhujeme tedy umístit ložnice směrem do zahrady a rušnější místnosti a zázemí směrem do ulice. Vchod bude nově z boku domu a zahrada zůstane jako klidná zóna pro majitele domu. Při změně dispozic se úplně oddělí oba byty, takže každý bude mít vlastní uzamykatelné dveře. Společná bude jen vstupní hala se schodištěm. Jednotlivé místnosti v bytě budou mít vlastní vstup z haly. Se změnou dispozic bude potřeba změnit rozvody vody, kanalizace, topení, plynu a elektřiny.

Návrh dispozic podkrovíObr.6: Návrh podkroví, obývací pokoj a kuchyně do ulice, ložnice do zahrady

2. Zemní vlhkost

Pro izolaci základů navrhujeme provést injektáž, která vytvoří clonu proti průniku zemní vlhkosti. Na clonu naváže hydroizolace nových podlah. Řešení na míru musí navrhnout specializovaná firma na sanace.

3. Tepelné ztráty

Dům bude opatřený novým tepelněizolačním kabátem. Vyměněna budou okna, zaizolují se podlahy, střecha i stěny. Před izolací stěn je ale třeba provést izolaci proti zemní vhkosti a nechat stěny vyschnout.

plusy a mínusy 2. varianty:

+ dobré dispoziční řešení

+ oddělí se byty

+ vyřeší se vlhkost domu

+ dům bude mít menší tepelné ztráty

– dražší přestavba

– zabere víc času

– je třeba jednání s úřady

Shrnutí

Aby posuzovaný dům vyhovoval současnému stylu bydlení, potřebuje poměrně radikální rekonstrukci. Je na kupujícím, aby zvážil, zda se mu v tomto případě nákup vyplatí, nebo zda je lepší hledat rodinný dům jinde. Nikdy to není jednoznačné, protože technické parametry domu nejsou často ty rozhodující. Rozhodovat může oblíbené prostředí, že bydlí blízko příbuzní, je to blízko do práce nebo se kupující potřebuje rychle přestěhovat.

Poznámka:

Já vyznávám názor, že když už se kupuje dům, aby se v něm bydlelo, je třeba rekonstrukci promyslet a přebudovat ho pořádně, aby mohl sloužit alespoň dalších 20 – 30 let bez větších oprav. Dům, který jsme posuzovali, je toho příkladem. Rekonstrukce, která proběhla před 10 lety, je nyní prakticky bezcenná.

Zajímavost pro zvědavé:

Zajímá vás, proč má dům tolik průchozích místností? Dostaly se mi do ruky i jeho původní plány, přeci jen byl postavený ještě za France Josefa, kdy byly byty trochu menší než teď. V přízemí totiž byly původně dva byty. Každý měl kuchyň, přes kterou se vstupovalo do ložnice. A v podkroví byla půda. Později se byty spojily do jednoho a oříšek je tu.

Novinky o rekonstrukcích
Po přihlášení získáte e-knihu se 7 vybranými tipy z knihy Rekonstukce rodinného domu.