Od 1. srpna 2016 platí pro Prahu nové Pražské stavební předpisy. Vybral jsem pro vás nejdůležitější novinky, které se týkají rekonstrukcí rodinných domů.

Kolem stavebních předpisů pro hlavní město je poslední dva roky docela zmatek. Dlouhé roky platily Obecné technické požadavky na výstavbu v hlavním městě Praze, ty byly na podzim 2014 nahrazeny Pražskými stavebními předpisy jen proto, aby byly o několik měsíců později zrušeny. Od začátku roku 2015 až do července 2016 se Praha řídila Obecnými požadavky na výstavbu, které platí pro zbytek republiky.

Místo úvah, zda má smysl, aby Praha měla vlastní, na zbytku republiky nezávislé předpisy pro stavění (má je s přestávkami už minimálně od poloviny 19. století) se podívejme, co nového přinesou ty aktuální pro rekonstrukce rodinných domů.

Hrubá podlažní plocha (§2g)

Je to plocha patra domu včetně obvodových zdí a schodiště, ale bez balkonů, lodžií nebo volných prostorů přes několik pater.

Hrubá podlažní plocha

Obr.1: Co patří a co nepatří do hrubé podlažní plochy

Pokud budete kupovat dům, který má uvedenou hrubou podlažní plochu, počítejte s tím, že skutečně využitelná plocha místností bude menší.

Stavba individuálního bydlení (§2u)

Podmínky pro rodinný dům, tak jak jej známe, zůstávají:

  • 1 podzemní podlaží
  • 2 nadzemní podlaží
  • 1 podkroví
  • 3 byty
  • více než polovina podlahové plochy pro rodinné bydlení

Nově ale vznikl společný název „Stavba individuálního bydlení“, který zahrnuje i další stavby pro bydlení:

  • 5 podlaží, z toho nejvýše 4 jsou nadzemní
  • 3 byty
  • více než polovina podlahové plochy pro rodinné bydlení

 

Proč taková změna? Nový typ domu může mít přízemí a další 3 plnohodnotná patra, což je výhodné například pro domy s plochou střechou, které byly o patro znevýhodněny oproti domům se šikmou střechou. A co zabrání vašemu sousedovi, aby si dům nastavěl o 2 patra? Výšková regulace. Každá čtvrť bude mít dané, jak vysoké domy se v ní mohou stavět.

Co mohu postavit mezi stavební a uliční čárou (§21-§24)

V zastavěné čtvrti rodinných domů tvoří uliční čáru hrana ulice a vašeho pozemku. Stavební čára je daná stojícími domy. Když se dostavuje nový dům, tak se už stojícím domům přizpůsobí.

Otevřená stavební čára

Obr.2: Otevřená stavební čára je nejčastější uspořádání v zabydlených čtvrtích na kraji Prahy

Prostor mezi uliční a stavební čárou je většinou zahrada a prostor pro vedení technické infrastruktury. Otázka ale je, co můžete v prostoru mezi uliční a stavební čárou postavit? Výběr z §24:

  • Střecha s přesahem 1 m
  • Vykonzolované části vyšších podlaží s přesahem 1 m
  • Balkony, pevné markýzy a zastřešení vstupu o přesahu 1,5 m. Nesmějí ale být blíže než 2,5 m od jiné stavby a nesmějí tvořit více než třetinu plochy fasády.
  • Vstupní části staveb do vzdálenosti 3 m od domu a do výšky jednoho podlaží. Plocha maximálně 15 m2.
  • Podzemní části staveb
  • Nadzemní stavby a části staveb do výšky 1,2 m od upraveného terénu

Stavební a uliční čára

Obr.3: Co všechno se může nacházet mezi uliční a stavební čárou

Soupis všech staveb, které můžete postavit před stavební čárou čárou, se dočtete v § 24 Pražských stavebních předpisů.

Podobně jako v předpisu z 19. století je v nové vyhlášce přesně řešeno, jak se může prostor před rodinným domem využít, to omezí dohadování se stavebním úřadem.  

Výšková regulace (§25 a §26)

Regulace určuje nejmenší a největší výšku domu ve čtvrti. Výšky pro jednotlivé lokality budou vyznačené v Metropolitním plánu.

Dokud nezačne Metropolitní plán platit, bude se vycházet buď z okolní zástavby nebo z územní studie a územně analytických podkladů, což jsou podrobnější dokumenty, které má pro některé čtvrti k dispozici stavební úřad.

Jak určit regulovanou výšku budovy (§27)

A jak změřit výšku domu? Měří se svisle od nejnižšího bodu přilehlého terénu k hlavní římse, tedy k okapní hraně domu u šikmé střechy a k horní hraně atiky u ploché střechy. Střecha tedy může vyčnívat i nad tuto výšku, ale má to svá omezení:

  • Šikmá střecha může přesahovat o 7,5 m, ale může mít sklon nanejvýše 45 st. a 2 štíty.
  • Ve střeše nad touto výškou mohou být dva vikýře, max. výšky 2,5 m, nezabírají v součtu víc než ⅓ plochy střechy a zůstává nad nimi ještě ⅓ výšky střechy v kolmém průmětu.
  • Ustupující podlaží, které je ustoupené alespoň o 2 m, může přesahovat o 3,5 m.
  • Nebo to může být kombinace těchto dvou variant.

Výšková regulace

Obr.4: Maximální regulovaná výška budovy je bez ustupujícího podlaží a šikmé střechy

Z popisu víte přesně, jak se počítá výška domu s plochou střechou a jak u domu se šikmou střechou, kromě toho je možné docela dobře změřit výška řadových domů ve svahu.

Odstupy staveb a stavění u hranice pozemku (§29)

Odstup domu od hranice sousedního pozemku je minimálně 3 m, v tomto prostoru se může stavět:

  • Stavba nebo její část, která má výšku maximálně 2,5 m.
  • Stavba nebo její část, která nepřesahuje výšku 3,5 m, délku hrany k sousednímu pozemku 9 m a ke všem sousedním pozemkům 15 m. Počítá se součet všech staveb, stojících i nových.
  • Střecha může přesahovat přes minimum o 0,5 m.
  • Zateplení může přesahovat přes minimum 0,3 m.
  • Podzemí může dosahovat až k hranici pozemku.
  • Dům na hranici nesmí mít ve stěně k sousedovi otvor.
  • Dešťové vody nesmějí stékat na sousední pozemek.

Odstup od hranice

Obr.5: Odstup od hranice pozemku

Přesná čísla jsou důležitá, protože konečně máte jasno, co si můžete při přístavbách dovolit. Nezapomeňte ale, se k domu vyjadřuje i soused, takže i v případě, že se chystáte stavět na hranici pozemku a je to v souladu s vyhláškou, majitel sousedního pozemku k tomu může mít výhrady.

Pravidla, která Pražské stavební předpisy stanovují, platí, ale přednost před nimi má územní nebo regulační plán. I když budete podávat n stavební úřad dokumentaci teď po 1. 8. 2016, i tak se v určitých situacích budete řídit staršími verzemi.

Pokud se vás některý odstavec týká, přečtěte si ho celý v Pražských stavebních předpisech.

Zdroje:

Pokračujte na druhou část článku.

Líbil se Vám článek? Přihlaste se k odběru Novinek o rekonstrukcích a další dostanete přímo do vaší schránky.

Novinky o rekonstrukcích
Po přihlášení získáte e-knihu se 7 vybranými tipy z knihy Rekonstukce rodinného domu.