Bydlet ve starém domě není pro každého, rád bych vám proto pomohl v rozhodování, jestli pro vás má nebo nemá smysl o něm uvažovat, nebo raději postavit novostavbu.
Pojďme nejprve na 10 výhod:
1. Stabilní čtvrť
Ve starší zástavbě už se tolik domy nemění, příliš se nemění ani sousedé a dá se daleko lépe předvídat, jak se bude čtvrť vyvíjet do budoucna.
A trvalo desítky let, než se do tohoto stavu čtvrť dostala. I ve staré zástavbě můžete postavit novostavbu, například starý dům zbourat, ale není to jednoduché.
Obr.1: Zabydlená čtvrť už neprochází velkými stavebními změnami
2. Atmosféra
Dispozice domu a konstrukce, které se už nyní nepoužívají. Pokud by se použily. bylo by to dost drahé. Duch místa se u nového domu dosahuje těžko. K tomu je třeba čas.
Já například mám na starých domech rád zaoblené přechody mezi stěnami stropy. Místnosti úplně hranaté.
A víte, jak se takové přechody dělaly?
Pivní lahví.
Obr.2: Atmosféra domu dosažená konstrukcemi, které se už nepoužívají
3. Zastavěnost pozemku
Pozemky, zvláště v centrech měst jsou často stísněné a do prostoru na kterém stojí starý dům už byste nový nepostavili.
Například pozemek má plochu 250 m², z toho na 100m² stojí dům a na dalších 30 m² garáž. Na zahrádku už mnoho místa nezbylo, ale dům to je.
U novostavby byste takovou zastavěnost na úřadě těžko prosazovali.
4. Byrokracie
Povolování je zvláště v situaci, kdy neměníte objem domu, a stačí vám žádat o ohlášení, výrazně jednodušší.
Byrokracie může být zároveň i slabina, jak uvidíte v nevýhodách.
5. Blíže centru obce
Lepší dopravní spojení, školy, školky, obchody… To opět zajistí pozemek, který byl zastavěný před desítkami let, když byl na kraji obce.
Víte, že dům bratří Čapků na kraji pražských Vinohrad stával na periferii? Ani dlážděné ulice tam nebyly a podívejte se na mapu Prahy teď.
6. Tepelná stabilita
staré domy se stavěly z těžších materiálů. Takové domy se tolik nepřehřívají. Hlavně v přízemí obklopeném těžkými konstrukcemi.
Srovnejte si:
1 m³ zdiva z plných cihel váží 1700 kg,
1 m³ zdiva z bloků Porotherm Profi váží 800 kg,
Zeď z děrovaných cihelných bloků tedy váží méně než polovinu hmotnosti cihelného zdiva.
7. Napojení na uliční rozvody
Do domu je už zavedena voda, elektřina, je napojen na kanalizační stoku, je zaveden telefon, případně plyn. To hodně závisí na obci, ve které se nachází, jinak to bude ve městě a jinam na vesnici, nebo na samotě.
Práci se s přípojkami se ale při rekonstrukci nevyhnete. Například elektroměr je u starého domu většinou v chodbě. Energozávody ale budou při rekonstrukci vyžadovat, aby se přesunul do sloupku v plotě a byl tak lépe dostupný.
8. Zabydlená zahrada
Každý vzrostlý strom nebo keř se počítá a pokud zahradu nezničí stavba, ušetříte desítky let, které by trvalo, než stromy vyrostou na úplně prázdném pozemku. Pozor! Stavbou si je nesmíte poškodit.
Obr.3: Dům se zabydlenou zahradou se vzrostlými stromy
9. Levnější stavba
O kolik bude stavění levnější, než když byste se pustili do novostavby, vychází ze stavu konstrukcí, a také z požadavku, jak moc chcete dům změnit. Pokud zachováte objem domu, ušetříte na nosných stěnách, stropech, schodišti a základech. Není to ale stejné, jako by už byly postavené nové. Stropní trámy je někdy třeba zesílit, nebo příliš mělké základy podbetonovat.
Příklad z praxe:
Kupujete dům, který je obyvatelný, stačí zateplit a dořešit vlhkostní poruchy.
Ale vy jako nový majitel si máte jiné představy, budete chtít vyměnit některá okna, dveře, přesunout koupelnu a kuchyni a postavit nové zádveří. Tím je zásah daleko radikálnější, než by bylo pro obývání bytu nutné a vyšší bude i cena stavby. Ale je to fakt, se kterým se setkávám skoro vždy a se kterým musíte počítat, pokud dům kupujete s tím, že je rovnou k nastěhování.
10. Vstřícnější k životnímu prostředí
Konstrukce, které v domě zůstanou, to je energie, která se nemusela použít na výrobu nových cihel, nebo na naftu, která se nemusela spálit na jejich dopravu. Podobně je to u dřeva na trámy, nebo betonu na základy.
Víte, že stavění je největší zdroj odpadu? V Praze tvořil v roce 2019 odpad ze staveb a demolic 76.5% všeho produkovaného odpadu. Komunální odpad jen 14,1%. Vycházel jsem z grafu na této stránce.
A teď 10 nevýhod:
1. Staré konstrukce jsou často poddimenzované
Když stojíte před starým domem, tak si říkáte, jen vestavím byt a mohu bydlet. Tak to ale není. Střešní tašky, jsou dožilé, vnitřní rozvody nefunkční nebo zastaralé. Střešní krokve poddimenzované a prohýbají se. Podobně na tom mohou být stropní trámy. Tyto konstrukce je třeba vyměnit, nebo zesílit.
Z praxe:
Často řešený problém jsou stropní trámy pod půdou. Ta byla plánovaná jako neobývaná, proto i stropní trámy byly tenčí a teď ponesou větší zatížení. V rámci stavebních úprav se obvykle zesilují a v některých případech i vyměňují.
Obr.4: Poddimenzovaná nosná konstrukce střechy
2. Vlhkostní a statické poruchy
K úplné dokonalosti je vyřešíte buď velmi těžko, nebo s velkými finančními náklady. Tedy si budete muset zvyknout, že se za pár let objeví v nové omítce trhliny, které jste zakryli a ve sklepě přeci jen bude pořád trochu vlhko.
Že se nevyřeší poruchy dokonale, neznamená, že se nemají řešit. Výhoda je u starého domu, který nebyl rekonstruovaný a zateplený, že se za desítky let stačily poruchy projevit a je zřejmá i jejich příčina, tu se úpravami snažíme co nejlépe odstranit. Zároveň je třeba nevnést do domu poruchy nové, způsobené například kondenzací.
3. Umístění na pozemku a orientace ke světovým stranám
Dům na hranici pozemku, příliš blízko souseda. Nebo stojí tak blízko ulici, že před něj po zateplení fasády nezaparkujete auto. Okna obytných místností na severní stranu, do kterých nejde slunce. To jsou problémy s umístěním domu, na které je třeba si dávat pozor a vyhnete se jim jen při nákupu domu, pak už se řeší těžko.
Tip:
Ideální orientace je vstup do domu a ulice na severní straně, okna obytných místností a zahrada na jihu. O umístění domu a dalších problémech, na které je dobré si dát pozor se dozvíte více v záznamu z této přednášky.
4. Nový chodníkový přejezd nebo přípojky
V domě bydlela babička a když se stavěla v ulici kanalizační stoka, tak dům nenechala připojit, proč, když měla žumpu? Teď přípojka chybí a zvláště ve městech, kde je v ulici velké množství různých rozvodů je třeba vyjádření i desítek správců rozvodů, kteří by mohli mít v ulici své vedení. Podobné je to při řešení chodníkového přejezdu pro nové parkování.
Tip:
Pro získání vyjádření správců sítí můžete využít systém e-utility report, který je pro řadu obcí k soukromému využití zdarma: https://mawis.eu/utilityreport/
5. Náročnější příprava projektu
Oproti novostavbě je třeba zaměřit původní dům, nechat provést sondy do konstrukcí a zakreslit bourací práce. Pro bourání bývá třeba i statický posudek. Nové konstrukce je třeba navázat na ty původní a vzniká tak velké množství stavebních detailů a skladeb.
Z praxe:
Podkladem je celá řada průzkumů nebo posudků, například geologický a hydrologický průzkum pro nové základy a ověření únosnosti těch stávajících, nebo pro vsakování dešťových vod na pozemku. Posudky na zastínění nebo hlukové studie. Ty spolu se sondami kromě peněz stojí i čas o který se příprava stavby protáhne..
6. Je třeba se přizpůsobit dispozicím
Čím větší změny dispozic plánujete, tím spíše se vyplatí dům zbourat a postavit nový. Pokud chcete využít nižší finanční náročnosti rekonstrukcí, je třeba se dispozicím přizpůsobit.
To může být problém například u domů stavěných svépomocí v 80. letech 20. století, kdy se mnohdy přilepovaly k domu další a další místnosti s nedostatečnou výškou a z nekvalitních stavebních materiálů.
Přílepky mají často malou výšku místností, pod 2,5 m požadovanou předpisy, příliš mělké základy a špatně provedenou střechu. Nosné konstrukce jsou často z materiálů, které bylo zrovna možné sehnat i když pro stěny nebyly vhodné a nejsou únosné.
7. Návaznost na sousedy
Dům často přiléhá jednou i několika stěnami k dalším sousedním stavbám a ty je problém zateplit, nebo u nich vyřešit poruchy. Společné konstrukce také bývají příčinou sousedských sporů.
Z praxe:
Sousedský spor dokáže stavební proces nejen narušit, ale i úplně zastavit, těm letitým se vám úplně zabránit nepodaří, ale řada sporů vznikne až v průběhu stavby tím, že nejsou sousedé dostatečně informování o tom, jaké úpravy plánujete.
Obr.5: Velkým problémem pro rekonstrukce je těsná návaznost na sousední pozemky a stavby
8. Těžko řešitelné tepelné mosty
Většinou jsou to návaznosti na venkovní konstrukce, jako je vstupní schodiště, terasa, garáž, nebo stavby na sousedním pozemku. Takové konstrukce, pokud jsou na vašem pozemku je nejjednodušší ubourat, tepelný most vyřešit a konstrukci postavit o kus dále.
A proč nám takový tepelný most dělá starost? Protože vnitřní povrch stěny za takovým slabým místem je chladnější, kondenzuje zde vzdušná vlhkost a tvoří se plísně.
9. Vícepráce při stavbě
Po odkrytí původních konstrukcí se často objeví problémy, se kterými se původně nepočítalo, dům nemá základy, dřevěné konstrukce jsou napadené hnilobou a krov, který vypadal v dobrém stavu je po odkrytí střechy nutno postavit znovu.
Obr.6: Schodiště a přesah konstrukcí střechy tvoří tepelné mosty
Těmto nečekaným zjištěním se dá částečně předejít průzkumem stavu domu a provedením sond do konstrukcí. Na problém se tak dá připravit předem v klidu a neřešit ho až nesystémově v průběhu stavby, kdy na promýšlení příliš času není.
10. Bydlet a zároveň rekonstruovat
Je to častý požadavek majitelů domů, kteří v domě před rekonstrukcí bydlí. Problém nastane v okamžiku, kdy je třeba zbourat střechu a dům chrání jen plachta přehozená přes krov, pak je velmi pravděpodobné, že stavba proprší.
Podobná je i situace, kdy se nejprve zrekonstruuje byt v přízemí a po několika letech se přestavuje podkroví a mění střešní krytina, i když se v takové situaci v domě nebydlí, propršení může poškodit nové vnitřní vybavení.
Co s tím?
Jak vidíte, některé výhody souvisí s pozemkem, na kterém dům stojí a dají se vyřešit tím, že starý dům zbouráte a postavíte novostavbu. V takovém případě si ale nejprve zjistěte, zda bude novostavbu vůbec možné v rozsahu, který si představujete, postavit a nejsou v lokalitě omezení v územním plánu, které novou stavbu výrazně omezí.
Nevýhody souvisí hlavně s technickým stavem domu a ten se může dům od domu velmi lišit.
Neplatí úplně, čím starší, tím horší.
V historii byla období, kdy se stavělo méně kvalitně a kdy kvalitněji. Horší kvalita stavění byla po válkách nebo v době ekonomické krize. Když se zemi dařilo i stavby byly lepší.
Záleží také pro koho se dům stavěl, pokud to byl prvorepublikový developerský projekt z 30. let 20. století nebo svépomocná výstavba z let 80. bude kvalita stavby horší než u vilky pro pana přednostu z roku 1922.
Chcete dostávat aktuální informace ze stavařského blogu? Přihlaste se k odběru Novinek o rekonstrukcích a další dostanete přímo do vaší schránky.
