Byt na Vinohradech, to je takový malý poklad. Jeho rekonstrukce je daleko náročnější než u bytu v paneláku, budete řešit topení, špaletová okna, houpající se podlahy, slabou elektřinu i statiku domu. Odměnou vám bude kvalitní bydlení v bytelném domě.

V činžácích postavených na přelomu 19. a 20. století na tehdejších Královských Vinohradech (k Praze připojeny až 1922) žila hlavně střední a vyšší třída měšťanstva. Byty byly velké s vysokými stropy a často měly i zvláštní pokojík pro služku.

V současnosti jsou tyto bývalé činžáky na Vinohradech, Žižkově, Nuslích, ale i kolem Vltavy, na Letné nebo v Dejvicích stále vyhledávanější. Vlastnit takový byt se rovná malému pokladu. Proč? Ve starých čtvrtích je božský klid, domy mají velmi silného ducha místa a jsou bytelně postaveny.

Pro několik takových bytů jsem navrhoval celkovou rekonstrukci a na následujících řádcích se s vámi podělím o své zkušenosti. Dozvíte se, s čím při rekonstrukci bytu v domě ze začátku 20. století počítat.

 

Typický vinohradský činžákObr.1: Typický vinohradský činžák

Památkáři sedí na oknech

Nejvíc tepla v bytě uniká okny, takže celkem logicky budete chtít stará netěsná okna vyměnit za nová co nejtěsnější, aby jimi neunikalo teplo, ideálně plastová, aby nebyla moc drahá. Ale ouha. Většina domů je památkové chráněných a venkovní vzhled fasády si památkáři pečlivě střeží.

Památkáři na vás budou tlačit, aby okna pokud možno zůstala původní nebo byla nahrazena novými špaletovými se stejným dělením příček jako měla původní okna. Jaké tedy máte možnosti?

  1. Nechat vyspravit původní špaletová okna. Ne vždycky to jde, už mohou být velmi poškozena. Při vyspravení, tedy “repasování” oken necháte opatřit okenní křídla těsněním a venkovní křídla dvojsklem s termorámečkem. (Památkáři budou jásat, vy budete sypat peníze)
  2. Nová špaletová okna. Moderní dřevěná špaletová okna mají dobré tepelně izolační vlastnosti, ale protože konstrukce je dvojitá, mají dvoje okenní křídla za sebou, jsou i patřičně drahá. (Památkáři budou stále spokojeni, vy budete platit)
  3. Dřevěná eurookna nebo plastová okna se stejným dělením příček jako měla původní špaletová okna. Zde velmi záleží na památkářích, zda Vám je povolí.

Tip: Zkuste od památkářů zjistit, zda Vám nepovolí běžná okna alespoň do dvora.

Špaletové oknoObr.2: Nové (možná repasované) špaletové okno

Změny dispozic? Nic jednoduchého

Obytné místnosti, ať už jsou to ložnice nebo obývák mají přibližně stejnou plochu. Běžná plocha místností je 20 m2. K tomu je malé  sociální zázemí, kuchyně a často prostorná vstupní hala.

Příklad bytu:

Byt o ploše 100 m2 (docela velký byt) má obývák ze kterého jsou přístupné dvě ložnice. Všechny místnosti jsou stejně velké – 20 m2. k tomu je prostorná hala 14 m2, kuchyně 18 m2 a zbytek připadá na koupelnu, záchod a komoru.

Trakt domu s obytnými místnostmi

Obr.3: Obývák nebo ložnice, všechny místnosti jsou stejně velké.

Současný trend je velký obývák spojený s kuchyní, menší ložnice a menší chodby. Taková úprava je u domu z přelomu 19. a 20. století velmi komplikovaná. A znamená velký zásah do podlah a stropů v bytě. Obvykle se proto snažím dispozice samotných obytných místností zachovat a pracuji se zázemím bytu, kde jsou stavební úpravy jednodušší. A to proto, že v obytných místnostech jsou většinou stropy dřevěné a v zázemí betonové. Na betonovém stropě se příčky daleko lépe posouvají, snadno se na záchod dostane umývátko, nebo se zvětší koupelna.

Když se houpe podlaha

V bytech najdete v obytných místnostech případně v hale dřevěné parkety a v sociálním zázemí nebo kuchyni betonové podlahy s dlažbou. Parketové podlahy se často houpou, zvláště pokud z místnosti odstěhujete nábytek, který je přitěžoval. Pod parketami jsou totiž stará prkna, která leží na dřevěných trámcích, takzvaných polštářích, a ty jsou uloženy ve vysoké vrstvě suti nebo škváry, která zajišťuje požární odolnost stropu a také izoluje proti hluku. Prkna stejně tak jako polštáře mohou být za desítky let shnilé a škvárový podsyp na některých místech se prosedlý.

Nejlepší je, když dřevěné podlahy rozeberete včetně prken a polštářů a nahradíte je skladbou z nových materiálů například sádrovláknitých desek.Na ty je možné položit nové parkety nebo jinou nášlapnou vrstvu. Podrobněji jsem to popsal v článku Jak vybrat podlahu.

Trámy pod parketamiObr.4: Odkrytá podlaha ložnici, odspoda: Vlevo nosný trám, na něm prkna. V pravo řez polštářem, prkny a parketami.

Dům v domě

Byty jsou nejčastěji vytápěny plynovými vafkami pod okny některých místností. Nejlepší postup je nahradit vafky moderním plynovým kotlem, který je možné napojit do komína místo plynové karmy na ohřev teplé vody. Kotel zároveň topí i ohřeje teplou vodu. Takový byt je vlastně takový dům v domě, protože každý byt má svoje vlastní topení i kotel. Podrobněji o topení v článku rekonstrukce bytu podle kominíka.

Slabé elektrické rozvody

Původní rozvody elektřiny nejsou dimenzovány na současné elektrické spotřebiče, proto při kompletní rekonstrukci bude třeba všechny elektrorozvody nahradit novými. Stejně tak vyměňte i celou jističovou skříň v bytě. Do bytu je většinou přivedena jen jedna fáze. Ta ale s potížemi utáhne všechny spotřebiče v bytě. (při hlavním jističi 25A je maximální příkon  1×230 V x 25 A = 5750 W) Přitom rychlovarná konvice nebo vysavač potřebují 2200 W a k tomu je třeba započítat běžné spotřebiče, které běží delší dobu, jako počítač, kotel nebo televize. Nemluvím ani o elektrickém sporáku.

Proto je lepší nechat do bytu dovést všechny tři fáze, na které je možno bez obav napojit i běžný třífázový sporák (původní je většinou plynový).

Vyšší hodnota bytu

Oproti bytu v paneláku počítejte s tím, že budete muset v bytě na Vinohradech vydat za rekonstrukci daleko více peněz. Byt potřebuje vlastní topení, vyměnit instalace nebo i špaletová okna. Vaši práci budou také ostřížím zrakem sledovat památkáři. Přes všechna tato úskalí se jakákoliv investice do skvěle umístěných vinohradských bytů vyplatí a zvýší jeho hodnotu. Pro rekonstrukci nebo výběr takovéhoto bytu můžete využít i mých zkušeností.

Seminář: Nebojte se rekonstrukce domu

Praha, 31.10.2019 od 17:30 – Mám dům zrekonstruovat nebo raději zbourat? Co když bude rekonstrukce příliš drahá? Nebudu žít na staveništi dalších deset let? A co na to stavební úřad?

Podrobnosti o semináři