Koupíte dům, pronajmete ho a každý měsíc vám přijde kulatá částka na účet. Pasivní příjem bez práce. Je to opravdu bez práce? Musíte vybrat určitý typ nemovitosti a na správném místě, aby vám peníze opravdu přinášela, jinak se může stát bezednou jámou, kterou budete sami plnit penězi.

O své zkušenosti se s vámi na dalších řádcích podělí Jakub Hermánek, zakladatel projektu Hypotex, který sám několik nemovitostí zrekonstruoval a pronajímá je na bydlení.

Praha se nevyplatí

Praha sice znamená jistou lokalitu, takže garantuje určité zajištění vkladu. Ale v současné době nedoporučuji kupovat nemovitost za účelem zisku na území Prahy, a navíc novostavbu, protože se to nevyplatí.

U nového bytu víte, že do něj nebudete delší dobu potřebovat vkládat čas a peníze za stavební úpravy. Jenže pořizovací ceny v hlavním městě jsou vysoké a vygenerovaný nájem nemá velkou výnosnost. Je úspěch, pokud dosahuje 4%. Taková investice funguje, pokud chcete konzervativně uložit peníze, ale nevytváří velký výdělek.

 noostavba rodinného domu Obr. 1: Novostavba v Praze se nevyplatí

Horší lokalita = vyšší zisk

V horší lokalitě je sice obvyklé nižší nájemné, ale také pořizovací cena nemovitosti k rekonstrukci, bývá mnohem nižší než v Praze. Odvážnější člověk se pustí do investice v lokalitě, kterou třeba tolik nezná, ale ví, že tam je lepší poměr investičních nákladů vůči zisku a zároveň počítá s tím, že od něj investice bude vyžadovat více energie. Pak není problém dosáhnout výnosnost kolem 10 % a někdy i 20 % ročně.

Člověk, který nevyhledává extrém a má méně času se spíše pustí do rekonstrukce nemovitosti v lokalitě, kterou zná a vezme si nájemníka, který třeba nebude platit tolik, ale vydrží v bytě déle než rok a bez problémů platí, pak může očekávat výnos kolem 5 % až 10 % ročně.

Čím nižší vstupní investice, tím větší je efektivita

Nemovitost by neměla být předražená. Musím počítat s tím, že ať koupím dražší a hezčí nebo levnější a ošklivější dům, v rámci jedné lokality bude výše nájmu podobná. Ideální je tedy nemovitost levně koupit a relativně levně zrekonstruovat, a to buď svépomocí, nebo s minimálním zapojením stavební firmy.

Chci-li pronajímat, musím si položit otázku: Co nejméně musím udělat, aby se dal byt nebo dům pronajmout? Nedívám se na nemovitost očima vlastníka, který se v ní chystá sám bydlet. Abych nemovitost mohl pronajmout, musí mít funkční koupelnu, kuchyň, topení a toaletu. V jakém stavu bude podlaha, okna nebo stěny už moc neznamená. Jestli vyměním okna za nová nebo místo levné podlahové krytiny položím dražší, to se na výši nájmu nijak neprojeví. Stojí mě to peníze a při poškození bude dražší oprava. Ušetřit tedy mohu volbou materiálů s ohledem na jejich trvanlivost a funkčnost.

Spolupráce s nájemníkem na zhodnocování

Většina nájemníků má tendenci si bydlení vylepšovat. Proto je ideální pronajmout byt, i když není nemovitost ještě úplně zrekonstruovaná, ale je obyvatelná a na dalších úpravách se dohodnout s nájemníkem tak, aby vyhovovaly jeho potřebám. Vám plyne nájem a z něj můžete potřebné úpravy dokončovat postupně.

Na spolupráci s nájemníkem se můžete dohodnout i ve věcech spojených s údržbou bytu. Pokud se porouchá vybavení (topná soustava, bojler, plynový kotel, apod.), které běžně majitel bytu musí servisovat, může si vše nájemník řešit sám. Je čistě na vás, jakou spolu uzavřete dohodu. Pokud nechcete vůbec vydávat energii na řešení podobných záležitostí, můžete je přenést na nájemníka s tím, že mu zaručíte kompenzaci. Například se v bytě porouchá kotel a jeho oprava stojí několik tisíc korun. Máte domluvu, že nájemník si zařídí servis a uhradí ho a vy mu poté fakturu proplatíte. Nebo mu na nějakou dobu slevíte z měsíčního nájmu.

Vybydlený interier

Obr.2: Na dalších úpravách se můžete dohodnout s nájemníkem

Co všechno můžete pronajmout

Dříve se stavěly rozlehlé byty i vícegenerační domy. Dnes člověk preferuje spíše menší bydlení, nepotřebuje tolik prostoru. Je dobré uvědomit si, co sami máte a plně nevyužijete? Pak se dá upravit vlastní současné bydlení nebo k němu lze přistavět dalších 30-40 metrů podlahové plochy. Máte garáž, sklep, půdu? Pronajmout můžete i nebytový prostor, pokud nebudete deklarovat, že je určený k bydlení. Takový se dá využít například jako kancelář, sklad nebo dílna. Na takovou rekonstrukci ale nemůžete využít financování hypotékou. Pokud nic takového nemáte, poohlédněte se po něčem, co se dá koupit.

Byt jako investice

Pro pracovně vytíženého člověka má zajisté výhody byt. Z hlediska investice může být nevýhoda v tom, že nejste jediným majitelem celé nemovitosti, ale musíte se na každém rozhodnutí, každém plánovaném zásahu domlouvat s ostatními vlastníky. Taková domluva není vždy jednoduchá a bezproblémová.

Další hledisko je ekonomické. Když se většina vlastníků rozhodne, že celý dům potřebuje úpravy, budete platit více peněz do fondu oprav. Tím vám vznikají výdaje navíc, které nemůžete nijak ovlivnit. Nebo naopak, budete chtít energeticky úspornější topení, ale ostatní se nedomluví na tom, že takové úpravy mají smysl, pak to opět nemůžete nijak ovlivnit.

Spotřeba energií je další zásadní položka. V nájemním bytě, který je součástí objektu s více majiteli, bývá společný rozvod tepla i vody a nájemník neřeší, kolik spotřebuje vody při sprchování nebo jak moc topí či využívá elektřinu. Pro úsporu energií je vhodné uvažovat o technologiích, které nájemníka nutí přemýšlet o tom, jak energie využívá. Vybudování lokálního topení, zajistit vlastní bojler, mít zavedený noční proud atp. To lze řešit zejména při rekonstrukci, ne již tak při koupi nového bytu. Spotřebu energií je nejlépe převést na nájemníky.

6 tipů pro výběr nemovitosti

1.      Vybírejte nemovitost blízko svého bydliště

Pokud jste drobný investor, tak je pro vás nevýhodnější vybrat starší dům v lokalitě blízko svého bydliště, která je relativně dostupná a dokážete ji obsloužit. Nemusí to být přímo centrum obce, ale také ne samota u lesa. Musí respektovat rozumnou dojezdovou vzdálenost a dostupnost občanské vybavenosti. Aby pro nájemce nebylo obtížné dojíždět do práce, do školky, na nákup, k lékaři atp.

2.      Raději větší dům v horším stavu než menší a hezčí

V takovém domě se dají vybudovat menší bytové jednotky (garsonky). Současná poptávka je spíše po menších bytových jednotkách. Zároveň, pokud máte více jednotek, které pronajímáte, snižujete tím riziko výpadku pravidelného příjmu, např. při neuhrazení nájemného nebo při prodlevě vzniklé hledáním nového nájemce.

EPSON DSC picture

Obr. 3: Je lepší větší ošklivější dům než malý hezký

3.      Vždy si ověřte, zda je nemovitost určitě k bydlení

Zda je stavba zkolaudovaná jako byt/dům, případně rekreační objekt. Jestli jsou zavedené funkční sítě, tedy rozvody elektřiny, voda, odpady. V případě, že začnete na bydlení pronajímat objekt zkolaudovaný jako garáž, restauraci nebo kancelář, úřady nebudou takové prostory pro účel bydlení akceptovat a nájemník, pokud to potřebuje, nemůže žádat o příspěvky na bydlení.

4.      Dům musí být vhodný k rekonstrukci

Starší dům ano, ale v takovém stavu, aby byl ještě vhodný k rekonstrukci! Volba nemovitosti, která by byla k demolici, zcela hatí původní záměr. Musíte dobře odhadnout, zda je dům staticky v pořádku, nepadá, jestli má v pořádku stavební konstrukce, zdi a střechu. Není důležitá líbivost zvenku, záleží zejména na podlahové ploše.

zřícenina domu

Obr. 4: Dům musí být vhodný k rekonstrukci

5.      Spolupracujte s odborníky

Vybranou nemovitost si nechte zkontrolovat. Je možné nechat si udělat audit nemovitosti. Ten odhalí detaily, které nejsou běžně viditelné a původní majitel je otevřeně nesdělí (například problémy s vlhkostí, zatékáním vody). Při rozhodování o rekonstrukci si raději zkonzultujte svůj záměr, co je reálné a s jakým rozpočtem. Poraďte se s někým, pro koho je to dennodenní práce a dobře se orientuje v materiálech na trhu a zná dodavatele. Pro investora, má-li v plánu provést si rekonstrukci sám na vlastní pěst a nemá takové zkušenosti, může být riziko i výběr řemeslníka pro specializovanější úkony při rekonstrukci. Může to znamenat i mnohonásobné navýšení původně plánovaných výdajů. Pořídíte levnější materiál, ale zaplatíte práci drahého podlaháře. Počítejte s tím, že pokud si neumíte něco udělat sám, musíte si zaplatit požadovanou službu.

6.      Zvažte i náklady na energie

Lidé mají rozpočet vyhrazený na bydlení. Čím méně jim ukrojí z rozpočtu výdaje na energie, tím více mohou platit vám za nájem. Musíte určit, jak se bude topit, jak se bude ohřívat teplá voda, jaké budou regulační mechanismy. V rodinném domě mohou být dobrou volbou i kamna na pevná paliva.

Smlouvu sepisujte s právníkem

Pro vaše příjmy z pronájmu je zásadní dobře postavená nájemní smlouva, kterou zkontroloval nebo sepsal právník. Není to zadarmo, ale jako investice se to v budoucnu rozhodně vyplatí. Jako pronajímatel máte klid a jistotu, že když něco nefunguje, dá se to vyřešit a máte oporu ve smlouvě a v zákoně.

Jak vyhodnotit investici

Při hodnocení zajímavosti investice je potřeba vzít v úvahu hodnotu peněz, které jste do investice vložili:

  • Vlastní peníze budou měsíčně zhodnocované. Pokud bude návratnost například 5%, je to lepší než mít peníze na spořicím účtu, kde na takové úroky nikdy nedosáhnete.
  • Neberte si spotřebitelský úvěr, to jsou drahé peníze. Dobrá volba je hypotéka. Sice je to také úvěr, ale účelový a jako takový má mnohem nižší úrok než běžný spotřebitelský úvěr. Cokoli, co má úrok vyšší než 5 %, se pro tyto účely nevyplatí.
  • Raději volte menší vstupní investici, zpočátku třeba i nižší kvalitu nemovitosti, a postupně ji zhodnocujte dalšími potřebnými zásahy. Dofinancovávat budete následně, po částech.
  • Musíte vzít v úvahu, že jde o dlouhodobou investici, která není na rychlé zbohatnutí, zpočátku jí musíte věnovat více času. Může to trvat několik měsíců i rok, aby nemovitost přinášela peníze jistě a pravidelně.
  • Hodnota peněz, o které se bavíme, je relativní. Jde o vztah mezi náklady na investici a cenu nájmu za jeden metr čtvereční podlahové plochy. Pokud je v dnešní době, při nákupu cena za metr čtvereční v rozmezí 10–20 tisíc korun, mohu říci, že se jedná o relativně dobrou cenu.

Příklad investiční příležitosti:

Rodinný dům 5 + 1. V domě zůstali jen manželé, děti odrostly a odstěhovaly se. Rodiče se nechtějí starat o dům a bydlení mladé rodiny s rodiči není dostatečně komfortní. Jedna společná koupelna, toaleta, jedna kuchyně… Pro samotné manžele je dům zase příliš velký. Mají teď vysoké náklady na bydlení, na topení, na větší opravy se nedostává. Rozhodnou se dva pokoje vyčlenit a pronajmout je.

Pro tyto dvě místnosti vytvoří vlastní sociální zázemí a vybudují vlastní vchod. Mají teď k dispozici menší bytovou jednotku na pronájem. Za jeden rok pronájmu se jim může vrátit investice, kterou vložili do rekonstrukce, nebo si mohou vydělat na větší opravy domu. Výhodou je, že jim stále zůstávají vlastní prostory, které v budoucnu mohou opět použít pro vlastní potřebu.

Jakub Hermánek

JH_osobniLektor a konzultant, zakladatel projektu www.hypotex.cz. Majitel několika nemovitostí, které zrekonstruoval a pronajímá je na bydlení. K hypotékám se dostal jako každý člověk – koupil postupně několik nemovitostí. Když se začal zajímat o to, jak se hypotéky nabízejí lidem, pochopil, že je tu mnoho neúplných a zavádějících informací. Hypotex je platforma, která učí efektivně investovat do nemovitostí s využitím hypoték. Spojuje investory s developery a dodavateli služeb.

 

Líbil se Vám článek? Přihlaste se k odběru Novinek o rekonstrukcích a další dostanete přímo do vaší schránky.

Novinky o rekonstrukcích

Napíši vám když vyjde nový článek, vypíši seminář nebo se objeví jiná novinka na webu perlikprojekce.cz. Ochrana osobních údajů.