Balík peněz, který jste dali za nákup domu, je sám o sobě dost velký a teď je třeba ještě celou stavbu zrekonstruovat. Na první pohled to vypadá, že domu nic nechybí, má okna, dveře, funguje v něm elektřina a topení, takže investice určitě nebude velká, možná pár set tisíc, ale je to opravdu tak?

Výdaje, které vás čekají, velmi záleží na tom, jak by měl podle vás dům ve výsledku vypadat a jak vypadá teď. Také záleží, jak moc předchozí majitelé dům průběžně vylepšovali nebo také, jak je dům ve skutečnosti velký.

Právě z těchto důvodů dokážete odhadnout výši nutné investice už před nákupem. Ještě nedávno jsem se setkával jen s domy, kde při rekonstrukci nezůstal kámen na kameni. V posledních letech se ale začínají na trhu objevovat i domy, o které se majitelé starali průběžně, nebo byly nedávno zrekonstruovány a teď nepotřebují rozsáhlé úpravy.

Stranou necháme stavění svépomocí, protože při něm ušetřené peníze vyvážíte stovkami hodin vlastního času  a je možné, že ve vlastní profesi byste za ten čas dokázali vydělat víc peněz než prací na stavbě.

S hledáním domu, u kterého se rekonstrukce vejde do 1,5 milionu vám pomůže následujících 6 rad:

1. Hledejte dům jako byt

Jak už jste nejspíše poznali z úvodu, při investici 1,5 milionu půjde spíše o nenáročnou rekonstrukci. Proč? Zkuste si to srovnat s cenou rekonstrukce bytu. U bytu měníte většinou jen dispozice místností, podlahy, vnitřní rozvody, koupelnu a kuchyňskou linku, to vás vyjde na 500-800 000 Kč. Dům je ale často větší než byt a musíte se v něm zabývat i konstrukcemi, které jsou v kontaktu s venkem.

Proto hledejte dům, kde se obvodové konstrukce pokud možno řešit nemusí. Takový dům má nedávno zrekonstruovanou střechu, zateplenou fasádu a nová okna. Rekonstrukce by měla proběhnout před pěti, maximálně deseti lety.

2. Nezasahujte do nosných konstrukcí

Vnitřní nosné zdi, stropy a schodiště určují, jak bude vnitřní prostor domu vypadat. Jakékoliv větší změny, například přesun schodiště, změní celou koncepci domu, a ten se jim musí přizpůsobit. Takovou změnu si můžete dovolit u jednoduchého nepodsklepeného přízemního domu s podkrovím, kde spojujete jen dvě patra, ale jakmile začíná schodiště už ve sklepě a nad přízemím má dům třeba ještě další patro, znamená to velmi radikální a drahou změnu.

Pokud se chcete do rozpočtu vejít, je třeba, abyste do nosných konstrukcí a schodiště  nemuseli zasahovat a nebo jen minimálně.

 Původní plán domu Obr.1: Vejít se do původního půdorysu domu je někdy těžké

3. Ani prasklý, ani vlhký

Dům by měl mít co nejméně poruch, ať už jsou to praskliny nebo vlhké stěny a krovy. Prasklý dům je třeba většinou stáhnout ocelovými táhly, u vlhkého domu podříznout stěny a vložit do nich novou hydroizolaci. U střechy je potřeba vyměnit krytinu nebo slabé, případně houbou napadené dřevěné krovy.

Sanace poruch vás budou stát desetitisíce nebo i statisíce korun navíc a k tomu i hodně času, který tyto práce zaberou.

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Obr.2: Sanace poruch vám dům prodraží

4. Dům tak akorát velký

Ať se chystáte rekonstruovat jakkoliv úsporně, s velikostí domu toho moc neuděláte. Když máte vedle sebe dva domy a jeden z nich je dvojnásobně velký, budou náklady na jeho rekonstrukci i údržbu výrazně vyšší právě u toho většího, i když nemusí být nutně dvojnásobné.

Dům nemusí na první pohled působit jako velká stavba. Proto si spočtěte alespoň přibližně jeho obestavěný prostor, tedy objem, včetně sklepa a podkroví. Běžně velký rodinný dům bude mít objem 500-600 m³. Velký dům více než 1000 m³.

Velký dům

Obr.3: Velký dům, velké výdaje za rekonstrukci, ale i údržbu

 

5. Bez přístaveb a nástaveb

Dokud se chystáte přestavovat jen vnitřek stojícího domu, tak se vám bude dařit držet výdaje na uzdě. Jakmile ale zjistíte, že budete potřebovat dům přistavět nebo nadstavět, výdaje začnou rychle narůstat. Přístavba má totiž většinu zdí směrem ven a ty musíte opatřit tepelnou izolací. Přístavba bude mít i střechu, která je finančně ještě náročnější a také potřebuje tepelnou izolaci. Pro nástavbu budete muset rozebrat střechu a postavit novou. Proto už při výběru domu přemýšlejte nad tím, zda se všechny prostory, které potřebujete, vejdou dovnitř domu.

Malý dům

Obr.4: U malého domu jsou všechny nákady daleko menší

6. Pozemek, který nepotřebuje úpravy

Když přemýšlíte nad domem, nezapomeňte na jeho zahradu.Bude třeba udělat nové chodníky kolem domu, nový plot nebo plynovodní přípojku? V ideálním případě už jsou všechny přípojky do domu zavedené, je dobře provedený odtok dešťové kanalizace a plot ještě několik let vydrží. Pak vám tyto stavby nebudou tahat z kapsy další peníze a vy se budete moci plně soustředit na samotný dům.

Co všechno postavím za 1,5 milionu?

Jsou to hlavně vnitřní úpravy jako přesuny příček v domě, nová kuchyně a koupelna, obklady a malby, nové rozvody vody, kanalizace, elektřiny a vytápění, kotel, nové povrchy podlah, stěn a vnitřní dveře. A pak část úprav, které se týkají venkovního pláště domu, například nová okna nebo zateplení fasády, pokud využijete program Zelená úsporám.

Dům by měl mít v pořádku krov, novou střešní krytinu s pojistnou hydroizolací. Do domu by měly být zavedené pokud možno všechny přípojky, tedy voda, kanalizace a plyn a plot takový, abyste ho nemuseli v nejbližších letech opravovat. Základem je ale celkový koncept domu. Pokud vám vyhovuje tak, jak je, máte velkou šanci se do 1,5 milonu vejít.

Přečtěte si dalších 9 rad pro rekonstrukci domu.

Líbil se Vám článek? Přihlaste se k odběru Novinek o rekonstrukcích a další dostanete přímo do vaší schránky.

Seminář: Nebojte se rekonstrukce domu

Praha, 31.10.2019 od 17:30 – Mám dům zrekonstruovat nebo raději zbourat? Co když bude rekonstrukce příliš drahá? Nebudu žít na staveništi dalších deset let? A co na to stavební úřad?

Podrobnosti o semináři