Za desítky let se požadavky na bydlení změnily. Co považovali tehdejší stavitelé za výhodu, to vám teď může vadit. Zároveň se dům opotřebuje a zanedbaná údržba komplikuje jeho rekonstrukci.

 1. Dešťová voda ze střechy teče do základů

Problém prakticky každého druhého domu, se kterým pracuji, jsou dešťové vody, které ze střechy tečou rovnou pod základy a vzlínají stěnami. Dům poškozují hned třemi způsoby. Vlhké zdivo se rozpadá, uvnitř domu se tvoří plísně a když je půda mokrá delší dobu, základy začnou v některém místě klesat a ve stěnách vznikají praskliny.

Obr. 1: Dešťové vody vzlínají ze země a zároveň přetékají ze střechy.

Obr. 2: Postupně vlhne celá zeď u okapového svodu.

Jak to vypadá ve skutečnosti?

  • Dešťový svod je u země prasklý nebo končí těsně nad zemí u rohu domu a nemá další odtok.
  • Potrubí ze střechy je svedené do dešťové kanalizace, ale má buď ucpaný lapač splavenin, nebo je u země prasklé.
  • Podzemní potrubí dešťové kanalizace je prasklé. Tato porucha způsobuje domu problémy, hlavně pokud vede potrubí kolem domu, nebo přímo pod domem. Prasklá může být i samotná splašková kanalizace.
  • Dešťový svod je poškozený na zdi, nebo v kotlíku dešťového svodu.
  • Okap je zanesený listím, nebo úplně chybí.

Obr. 3: Dešťové vody pronikají z porušeného potrubí do domu.

Jak problém zjistíte?

Zkontrolujte všechny viditelné části okapního systému, vylezte k okapním žlabům, podívejte se, zda nejsou zanesené. Zkontrolujte svody, zda nejsou prasklé, otevřete lapače splavenin, zda v nich nejsou usazeniny. Velké problémy většinou uvidíte na první pohled, kolem problematického místa jsou vlhké mapy na fasádě, rostou tu řasy a nebo jsou vypadané cihly.

Prasklé potrubí pod zemí prostým okem nezjistíte. Pokud máte podezření, že by mohla roura někde téct, nezbývá než potrubí buď odkopat nebo do něj spustit kameru.

Řešení:

Co nejdříve potrubí vyspravit nebo vyčistit a dešťové vody odvést od domu.  To vás bude stát daleko méně peněz než orpavovat škody, které tato častá porucha způsobí.

2. K domu přiléhají stavby na sousedních pozemcích

K domu, který se nachází těsně na hranici pozemku, často přiléhají další stavby, které ale stojí na sousední zahradě. Může to být třeba kůlna nebo garáž, které o váš dům opřel soused. Přiléhat ale může i další rodinný dům.

Problematická je hlavně situace, kdy k domu ze strany souseda přiléhají nevytápěné podružné prostory, ty jsou často vlhké a nepříliš udržované.

Vlhkost se pak přenáší společnou zdí do vašeho domu. Dům zároveň nemůžete zvenčí zateplit.

Obr. 4: Ze strany sousedovy garáže dům nezateplíte.

Jak v takovém případě postupovat?

Zjistěte si, co se vlastně za vaší zdí nachází, obhlídkou z ulice nebo z leteckých map, ale nejlepší je, když se domluvíte se sousedem a objekty na druhé straně navštívíte osobně.

Může totiž nastat takováto situace:

Příklad: Sousedova udržovaná garáž

Soused má garáž, kterou používá a udržuje. Zeď vašeho obývacího pokoje, která ke garáži přiléhá, je ale do výšky půl metru nad podlahou vlhká. Při návštěvě garáže zjistíte, že z opačné strany je zeď natřena vodotěsným nátěrem, který vodní páry nepropouští a zvyšuje vlhkost na vaší straně zdi.

Řešení:

Poruchu pak můžete řešit buď sami, nebo po dohodě se sousedem. Například pro podřezání společné zdi a vložení izolace proti průniku vlhkosti potřebujete přístup z obou stran. Injektáž je ale možné řešit i jednostranně. Tepelnou izolaci bude třeba provést z vaší strany a může sloužit i jako ochrana proti hluku.

A co zmíněná garáž? Pokud s tím bude soused souhlasit, můžete se s ním domluvit, že nátěr i vlhkou maltu na své náklady odstraníte a nahodíte novou sanační omítkou.

3. Nízké krovy v podkroví, ve kterém plánujete vestavbu

Na první pohled to vypadá, že je v podkroví místa dost, ale při kompletní rekonstrukci, kdy střechu zateplíte a podhled snížíte o nějakých 300 až 350 mm, najednou zjistíte, že se na půdě výška radikálně snížila a místnosti, které jste plánovali, se nevejdou.

Obr. 5: Vestavba v nízkém podkroví nesplňuje požadavky na obytnou místnost.

Výšky si změřte

Odměřte si od současné roviny střechy šikmo 350 mm, tam bude nový podhled. Nakreslete si jednoduchý řez na papír a podívejte se, kolik místa vám zbylo. Aby se místnost mohla považovat za obytnou, musí mít plochu nejméně 8 m2 a  alespoň polovinu plochy místnosti s výškou 2,3 m. Dohromady se ale počítá plocha, nad kterou je výška nejméně 1,2 m.

Zvednout střechu, nebo vestavět vikýř

Nejčastěji se v takových případech zvedá celá střecha. Do střechy je možné začlenit vikýř. A nebo použít nadkrokevní tepelnou izolaci. Ta pomůže v případě, že se vám místnosti vejdou bez problémů pod současnou výšku krovu.

Kdy se vyplatí nadkrokevní tepelná izolace?

4. Členitý dům obklopený přístavbami

V průběhu života domu se nejprve přistavěla veranda, o dvacet let později kůlna na dřevo, pak garáž. Takto se dům postupně obalil přístavky. Na první pohled jsou tyto stavby výhodné, protože máte větší užitný prostor. Zároveň jsou ale zdrojem poruch. Zatéká v místě návazností různě sklonitých střech a v rozích mezi původním domem a přístavbou dům praská. Dům obklopený nevytápěnými přístavky se také hůř tepelně izoluje.

Nejlépe se to řeší při kompletní rekonstrukci. Při té vyhodnotíte, které přístavky opravdu potřebujete a kterých je lepší se zbavit.

Příklad:

K domu je přistavěný zvenku přístupný zděný sklad, do kterého se ukládá dřevo a stěnami vzlíná zemní vlhkost. Do domu se vstupuje přes verandu, která se od domu odtrhává.

Při průzkumu se zjistilo že sklad je možné zachovat a odizolovat. Dřevo se přesune do kůlny na zahradu a probourají se nové dveře přímo do domu. Ze skladu se udělá technická místnost, která bude vytápěná a rozšíří užitný prostor domu.

Vstupní veranda je založená na původním venkovním schodišti do domu a proto se odtrhává. Ta bude zbouraná a postavenánová větší se základy mimo schody.

5. Příliš malý pozemek

Situace vypadá například takto: Pozemek je velký jen 150 m2 a dům z něj zabírá skoro dvě třetiny, ze dvou stran přiléhá k sousedním parcelám. Takový dům je velmi omezený co se týče jakýchkoliv stavebních prací, těžko se zatepluje, protože by většina zateplení byla nad cizími pozemky. Není možné jej rozšířit, protože už tak je větší, než kolik vám úřad povolí na pozemku zastavět.

Obr. 6: Pozemek, který nenabízí příliš prostoru na rozšiřování domu.

Co s tím?

Pokud se pro dům rozhodujete, je lepší ho nekupovat, protože vás bude do budoucna velmi omezovat. V některých případech je možné přikoupit část sousedního pozemku.

6. Kanalizace vede přes cizí pozemek

U domu ve svahu, třeba i mírném, kde je kanalizační stoka vedena v ulici nad domem se v minulosti často nenapojoval dům na kanalizační stoku přímo, ale potrubí se natáhlo z kopce přes další pozemky a napojilo se o ulici níž. Takové potrubí často není na sousedově pozemku nijak zaevidované, tedy není na něm věcné břemeno. Pak může snadno dojít k poškození potrubí tím, že se soused rozhodne například na zahradě postavit bazén a vedení přeruší.

Obr. 7: Kanalizace vede ze svahu přes sousední pozemek.

Kudy vede kanalizační přípojka?

Hledejte, kde vychází z domu kanalizační potrubí. Podívejte se do starých plánů, nebo do výkresů v archivu stavebního úřadu nebo správce vodovodů a kanalizací, zda je váš dům napojený přímo na stoku v ulici, nebo zda trubka vede mimo váš pozemek do dalších zahrad.

Tip:

Potřebujete napojit záchod nebo pračku ve sklepě a odtok kanalizace z domu je příliš vysoko?

Zjistěte si u správce vodovodů a kanalizací, jak hluboko je stoka ve skutečnosti. Skutečná hloubka je totiž 2-4 m pod zemí, ale trubka, která vede z domu prochází často přes zrušenou žumpu pár desítek centimetrů pod terénem a pak prudce padá do stoky. Z map pak zjistíte, že spád mezi sklepem a stokou je dostatečný.

Obr. 8: Stoka je pod úrovní suterénu, je ale možné, že se napojíte přímo.

Obr. 9: Stoka je nad úrovní, nebo nechcete kopat do velké hloubky.

7. Azbest v domě

Velmi pevný a požárně odolný materiál, který se používal hlavě ve druhé polovině 20. století. Po čase se ale ukázalo, že azbest je dobrý sluha, ale špatný pán, je totiž zdraví škodlivý. Drobná vlákna, která se z něj uvolňují, když se poruší, člověk snadno vdechne. Ta se pak usazují v plicích a způsobují astma, dýchací problémy a nebezpečnou nemoc azbestózu.

Obr. 10: Dům s azbestocementovou krytinou

Jak azbest poznáte

Podívejte zvenčí na střechu. Azbest se totiž nejčastěji používal jako střešní krytina tvaru čtverců nebo vlnovek šedé, případně načervenalé barvy. V domě se využíval jako potrubí pro kanalizaci, odvětrání nebo jako komínová vložka. Pokud je krytina novější, vyrobená po roce 1996, azbest už neobsahuje, i když vypadá na první pohled podobně.

Jak postupovat při odstraňování

Azbest je nebezpečný materiál a vždy, když ho sundaváte, musíte na stavebním úřadě žádat o Ohlášení. Stavbu musí řídit odborník, autorizovaný inženýr nebo technik, i když budete střešní krytinu demontovat svépomocí.

Jak postupovat při likvidaci azbestu: http://www.hostivice.eu/jak-postupovat-pri-odstranovani-azbestocementovych-materialu/d-411711/p1=4458

Některé závady jsou řešitelné, s jinými se musíte smířit

Prasklý dešťový svod vyřešíte, ale s umístěním domu na pozemku nebo velikostí zahrady se musíte většinou už smířit. Nebo, pokud ještě nemovitost vybíráte, dům nekupovat. Další podrobnosti o těchto závadách a mnoha dalších slabinách, na které je třeba si dát pozor, zmiňuji ve své knize Jak vybrat rodinný dům.

Líbil se Vám článek? Přihlaste se k odběru Novinek o rekonstrukcích a další dostanete přímo do vaší schránky.

Novinky o rekonstrukcích

Upozornění na články, semináře nebo jiné novinky na webu perlikprojekce.cz. Ochrana osobních údajů.