Často se na mě obracejí majitelé domů, abych jim připravil projekt pro rekonstrukci domu k pronájmu a v tomto článku se dočtete, čím vším se při takové rekonstrukci zabýváme.
V současné době rostou ceny bydlení tak, že má hodně lidí problém dosáhnout na hypotéku pro koupi vlastního domu. Na druhou stranu je celá řada lidí, kteří mají vlastní bydlení zajištěné a zároveň za svůj produktivní život nashromáždili dostatek peněz, aby si koupili další nemovitost jako investici a tu pronajímali. A nebo už celý svůj dům nevyužijí a tak z něj vydělí část k pronájmu.
Jak moc rekonstruovat, když v domě nebudu bydlet
Základní poučka ohledně investování do nemovitostí říká, investovat do rekonstrukce domu co nejméně, aby se peníze vrátily co nejdříve a zároveň kupovat nemovitost tam kde jsou co nejnižší ceny staveb a v porovnání s tím co nejvyšší nájmy.
Realita, se kterou se setkávám u majitelů nemovitostí, kteří se chystají pronajímat v malém, je ale trochu jiná. Dům se snaží zrekonstruovat tak, jako by v něm sami měli bydlet. Tedy ho opatří vším, na co jsme v současnosti zvyklí, tedy novým kotlem, novými okny, zateplením nebo rekuperací. Levnější volí hlavně materiály do interierů, a zároveň takové, které déle vydrží. Rekonstrukce rodinného domu pro ně může být i koníček, protože jim už nejde o střechu nad vlastní hlavou, a proto nejsou pod tak velkým tlakem jako u vlastního domu.
Obr.1: Kam s novým schodištěm. Podél domu, nebo za dům?
Jak rozdělit dům k pronájmu na víc menších bytů
Běžný starší rodinný dům má přízemí a patro nebo podkroví, případně patro i podkroví. V domě je jediná bytová jednotka. Pro pronájem se majitelé takový dům snaží rozdělit na více menších bytů. Každý byt ale potřebuje mít vlastní vstup buď zvenčí, nebo ze společného schodiště, tomu se říká, že je pod uzavřením.
1. Příklad, dům k pronájmu s jedním bytem:
Rodinný dům má jeden byt, který má v přízemí obývák, kuchyni, koupelnu a schodiště do patra a sklepa. V patře jsou pak dvě ložnice. V rámci rekonstrukce se rozdělí na dva menší byty. Vstup do bytu v přízemí zůstane a pro byt v patře se přistaví nové samostatné schodiště jako přístavba. Původní schodiště se zruší a do jeho prostoru se přesune kuchyně.
2. Příklad, dům se třemi byty:
Rodinný dům má tři byty se společným schodištěm, každý má svůj vlastní vstup ze schodiště a elektroměr. Kotel je původní společný ve sklepě. Do koupelny každého bytu se osadí samostatný plynový kondenzační kotel, který zároveň ohřívá teplou vodu. Elektroměry a plynoměry pro všechny byty budou ve sloupku v plotě.
Pozor! Pokud chcete, aby se dům považoval stále za rodinný, může mít nanejvýš tři bytové jednotky. Když jich má více, je to dům bytový, který musí splňovat výrazně přísnější požadavky norem a vyhlášek, než domy rodinné. Některé podmínky pro bytové domy se dočtete ve vyhlášce o technických požadavcích na stavby, v pražských stavebních předpisech, nebo normě Obytné budovy (ČSN 73 4301), ta je přístupná zdarma po registraci, přísnější jsou i požární předpisy.
Dvougenerační dům se upravuje snáze
V minulosti se stavěly některé rodinné domy jako dvougenerační, jsou to dva byty v domě, ale byty nejsou oddělené, většinou je jeden byt se sociálním zázemím a kuchyní v přízemí a z haly bytu vede schodiště do patra, kde se nachází druhý podobně vybavený byt. Často bývají i dispozičně shodné.
Většinou není možné byty rozdělit tak, že by se schodiště do patra oddělilo od bytu v přízemí a jsou třeba větší stavební úpravy. Výhodou ale je, že se od začátku počítalo s tím, že je třeba v obou podlažích více místa, byty jsou po rozdělení větší a mají prostor pro koupelnu a kuchyni, tím se ušetří část stavebních prací a řeší se hlavně nový vstup například přistavěným schodištěm.
Dům k pronájmu bude třeba přistavět
Skoro vždy je třeba dům k pronájmu rozšířit, někdy se tak jeho obestavěný prostor i zdvojnásobí. Proč? V podkroví byly původně jen dvě ložnice, teď potřebujete, aby se vešel i obývák, koupelna a kuchyňský kout. A tyto místnosti zaberou skoro stejně místa jako zmíněné ložnice. I pokud půjde o minimalistickou variantu, budete muset přistavět nejméně schodiště.
Odpovězte si na tyto otázky:
- Vejde se přístavba na pozemek? Nejde jen o plochu, která je volná, ale tu, kterou můžete zastavět. To je dobré ověřit v územním plánu nebo na stavebním úřadě.
- Nebude přístavba na hranici pozemku, kde je riziko, že Vám s ní nebude souhlasit soused? V Praze se některé přístavby na hranici pozemku stavět mohou, podrobněji se to dočtete v Pražských stavebních předpisech.
- Jak se změní vzhled domu přístavbou? Přístavba schodiště se většinou v rámci objemu domu schová, ale pokud dům zdvojnásobíte, bude třeba více přemýšlet o architektonické stránce stavby. Zda se snažit, udržet stavbu jako jednu hmotu, nebo přiznat, že se jedná o dvě různé části, ať už tvarem nebo materiály.
Počítejte se zázemím pro sebe
Co největší prostor v domě chcete sice pronajmout, ale i tak doporučuji myslet i na vlastní potřeby a vyhradit si místnost, kde můžete mít například uložené vybavení pro zázemí domu. Může to být například sklep pro který uděláte nový vstup zvenčí, oddělená místnost přístupná ze společné chodby, nebo zahradní domek. Do tohoto prostoru zaveďte kromě elektřiny i vodu a kanalizaci alespoň pro umývadlo, případně i pro záchodovou mísu.
Obr.2: Vytápět každý byt zvlášť, nebo jeden kotel pro celý dům?
Oddělené vytápění, měření vody i plynu v bytech
Čím více si toho budou moci nájemníci platit sami, tím lépe. Proto byty vybavte vlastním elektroměrem, jističovou skříní, plynoměrem, vodoměrem, případně podružným vodoměrem, pokud je to možné, tak i vlastním kotlem, ohřevem teplé vody a rekuperací.
Na první pohled to vypadá jednoduše, ale zdaleka být nemusí, každý dům je jiný, proto nad oddělením uvažujte už od začátku, aby se nestalo, že kotel sice vytápí byt, ale také společnou chodbu, což se nájemníkovi nemusí líbit.
Důležité také je, uvažovat, kde bude toto vybavení umístěno, jestli přímo v bytě, kde zabere docela dost místa a je možné, že bude třeba, aby mělo vlastní místnost, případně ve společném prostoru, nebo v části domu, do které máte přístup jen vy.
Oddělené technické vybavení zároveň rekonstrukci prodražuje, místo jednoho kotle, který by dům hravě vytopil musíte instalovat dva nebo tři.. A každý kotel potřebuje vlastní komín. To samé platí o rekuperačních jednotkách.
Na čem ušetřit
Majitelé domů k pronájmu, se kterými pracují řeší všechny tyto “hrubé” části domu, jako jsou obvodové stěny, příčky, tepelnou izolaci nebo okna velmi pečlivě. Levnější volí obklady a úpravy povrchů v bytě, spíše radiátory než podlahové topení a na podlahy často použijí odolné, i když studené dlažby.
Z hlediska konstrukcí je hlavní problém, který se řeší už zmíněný přístup do domu, tedy zda bude potřeba nové schodiště pro byt v patře a jak ho do domu zakomponovat, případně jak zpřístupnit všechny byty ze současného centrálního schodiště.
Problémy domu k pronájmu, které budete muset vyřešit
- Více bytů potřebuje víc parkovacích stání, u menších bytů stačí jedno na byt. Ty budete muset pro nájemníky zajistit a navíc vedle sebe, ne za sebou v průjezdu kolem domu.
- Přístup ke všem zařízením, mají ho mít nájemníci? Nebo budou v prostoru od kterého máte klíče jen vy?
- Přístup je potřeba zajistit i do dalších nepronajímaných prostorů, třeba na půdu nad nejvyšším podlažím nebo na střechu. Dostanete se tam ze společného schodiště, nebo jak jinak?
- Jsou vůbec dispozice domu vhodné na rozdělení na menší jednotky? Nebo je lepší dům pronajmout jako jeden celek?
Nejdůležitější je vchod
Při rekonstrukci domu k pronájmu se řeší hlavně samostatný přístup do každého bytu a oddělené technické vybavení, jako je kotel nebo plynoměr. Obojí může být ve starém domě nepřekonatelný problém. To se nejlépe řeší ještě před nákupem, výběrem domu, který má schodiště hned u vstupu a byty se budou snadno oddělovat, případně už je na více bytů rozdělený.
Chcete dostávat aktuální informace ze stavařského blogu? Přihlaste se k odběru Novinek o rekonstrukcích a další dostanete přímo do vaší schránky.
