Jak koupit či prodat dům přes realitní kancelář

Nákup domu je největší investice v životě většiny z nás. Zeptal jsem se proto realitního makléře pana Jakuba Krejzy, co všechno vás při nákupu nemovitosti čeká. Dozvíte se, za jak dlouho bude dům váš, jak se určuje prodejní cena nebo kolik procent z ceny nemovistosti vám pokryje hypotéka. 

1. Jsem na prohlídce domu a rozhodnu se, že dům kupuji. Je jisté, že už bude dům můj? Jaké kroky musí následovat, abych ho měl jistý a z koupě nesešlo?

Není zcela běžné, že by zájemce po první prohlídce ihned vyjádřil zájem o koupi nemovitosti podpisem rezervační smlouvy. Rezervační smlouvy ani na prohlídkách klientům podepisovat nedáváme. Rozhodnutí o koupi nemovitosti není jednoduchá věc a chceme, aby na to měli v rámci možností dostatek času.

Obr. 1: Při prohlídce domu je možné nemovitost závazně rezervovat.

V poslední době, kdy je však poměrně velký převis poptávky nad nabídkou, se stává i to, že zájemce v průběhu prohlídky sdělí, že chce nemovitost závazně zarezervovat a následně koupit. V ten moment si však s klientem potvrdíme jakousi ústní rezervaci na jeden nebo dva dny. V tomto termínu klient obdrží návrh rezervační smlouvy, ke které se může vyjádřit a případně upravit některá ustanovení po dohodě s prodávajícím.

Každý obchod má svá specifika a neexistují vzorové smlouvy, na kterých bychom bez výhrad trvali. Prodej nemovitosti je vždy dohoda dvou stran, a pokud případné úpravy smluvní dokumentace neznevýhodňují některou ze smluvních stran, můžou se klienti svobodně dohodnout.

Zpravidla do tří dnů následuje podpis trojstranné rezervační smlouvy a povinnost zájemce uhradit rezervační poplatek. V ten moment má klient jistotu, že již nemovitost nebudeme dále nabízet, a může se pokračovat v procesu prodeje.

Rezervační smlouva – písemná dohoda mezi prodávajícím, kupujícím a zprostředkovatelem, ze které vyplývají určité závazky a povinnosti pro všechny strany. Jsou zde stanovené základní parametry obchodu, rezervační lhůta a výše rezervačního poplatku vč. případných sankcí za porušení. Přílohou této smlouvy by měl být aktuální výpis z Listu vlastnictví, který potvrzuje právní stav nemovitosti.

2. Za jak dlouho od okamžiku, kdy sdělím makléři, že dům kupuji, budu vlastníkem nemovitosti?

Pokud budeme hovořit o převodu vlastnictví (netýká se tedy družstevních podílů, tam to bývá podstatně rychlejší), tak v tom nejrychlejším případě to může být 4–5 týdnů. Velmi záleží na právním stavu nemovitosti (zástavní práva, věcná břemena atd.), na způsobu financování zájemce (hotovost, hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření) a dalších souvislostech. Průměrně spíše hovoříme o zhruba 2 měsících. Jednoznačně to stanovit nelze. Velkou část této doby tvoří tzv. „ochranná lhůta“ katastru nemovitostí.

Věcné břemeno – Podstatou věcného břemene je zatížení vlastníka nemovité takovým způsobem, že je tento vlastník omezen ve výkonu svého vlastnického práva tím, že je  povinen něco trpět (např. chůzi souseda po vašem pozemku), něčeho se zdržet (např. povinnost vlastníka zdržet se výstavby plotu nad určitou výšku) nebo něco konat (např. poskytnutí určitých peněžitých nebo naturálních dávek). Toto omezení působí buď ve prospěch vlastníka jiné nemovitosti nebo ve prospěch určité konkrétní osoby.V praxi to může znamenat, že pokud koupíte nemovitost, kde je zapsané věcné břemeno doživotního užívání, jste sice výlučný vlastník nemovitosti, ale musíte umožnit užívat nemovitost i osobě, v jejíž prospěch je věcné břemeno uvedené v listu vlastnictví.

Novela katastrálního zákona zakotvila povinnost katastru nemovitostí písemně informovat majitele nemovitostí o všech změnách, ke kterým by mělo dojít v souvislosti s jejich nemovitostí, a to ve lhůtě 20 dnů od zahájení řízení o povolení vkladu práva.

Po uvedenou dobu tedy katastr nemovitostí nebude moci provést zápis požadované změny. Smyslem ochranné lhůty je prevence podvodů při nakládání s nemovitostmi. Teprve po uplynutí uvedené lhůty katastr požadovanou změnu zapíše. Může to udělat ihned následující 21. den, ale můžete také čekat dalších 30 dnů (zákonná lhůta). V praxi tak tedy může např. zápis nového vlastníka trvat až 50 dnů (20 dnů ochranná lhůta + 30 dnů zákonná lhůta).

3. Kdy vzniká povinnost platit daň z nabytí nemovitosti a do kdy je poplatník povinen podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti?

Povinnost platit daň z nabytí nemovitosti a podat daňové přiznání vzniká při úplatném převodu vlastnictví k nemovitostem, tedy při prodeji. Poplatník (kupující) je povinen podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitostí místně příslušnému správci daně nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva k dané nemovitosti do katastru nemovitostí.

Jednoduše řečeno – pokud katastr zapíše nového vlastníka 20. dubna, počítáme od 1. května tři měsíce pro podání daňového přiznání a úhrady daně, tzn. nejpozději do 31. července.

4. O jaké nemovitosti je v současnosti největší zájem?

Vzhledem k tomu, že nejvíce nemovitostí prodáváme v Praze a středních Čechách, zde je největší poptávka po menších bytech do 50 m2, protože velkou část kupujících tvoří lidé, kteří byt následně pronajmou a mají ho jako investici. Ať už s využitím hypotéčního úvěru nebo za vlastní prostředky. Rovněž o stavební pozemky menších výměr 500–800 m2 je velký zájem, obzvláště pokud jsou zasíťované a připravené k výstavbě.

5. Jak velký zájem je o starší domy k rekonstrukci?

Tento typ nemovitostí je vyhledáván především klienty, kteří pořizují vlastní bydlení, velmi jim záleží na lokalitě a nemají obavu z rekonstrukce staršího objektu. Tuto variantu bych doporučil klientům, kteří již mají nějaké zkušenosti z této oblasti nebo znají nějakého odborníka, který jim je schopný alespoň rámcově dopředu kvantifikovat rozsah prací a určit potřebné finance pro realizaci.

Zde bych před samotnou koupí rozhodně investoval do technického prověření nemovitosti, které Vám může ušetřit mnoho nepředpokládaných výdajů.

Někdy se může jednat o natolik zásadní vady, že se již nevyplatí dům rekonstruovat, ale zbourat a postavit třeba nový, na půdorysu původní stavby. Velkou výhodou je však právě možnost bydlet na krásném místě mezi původní zástavbou města nebo obce, s dobrou občanskou vybaveností namísto „satelitní“ výstavby na okrajích měst nebo čerstvě rozparcelovaných polích.

Měl jsem možnost vidět několik velmi vkusně a citlivě zrekonstruovaných vil a domů a i sebelepší novostavba se takovýmto stavbám jen těžko vyrovnává.

6. Kde jsou největší rizika při nákupu domu?

Nákup nemovitosti je opravdu složitým rozhodnutím spojeným s velkým rizikem. A to se netýká jen starších nemovitostí ale i novostaveb, ať už bytů nebo domů. Jednou oblastí je právní stránka nemovitosti a vlastně i samotný převod. Pokud tuto část někdo podcení, může to mít opravdu fatální důsledky. Prodávající přijde o nemovitost, v opačném případě kupující o finanční prostředky. Toto by se u renomované RK klientovi nemělo stát.

Od letošního roku je v naší síti novinkou pojištění spolupracujících advokátů nejen za způsobené škody ale i za zpronevěru uschovávaných peněz do výše 25 mil Kč. Možná jsme v tuto chvíli jedinou sítí, která nabízí takový stupeň bezpečnosti. Druhé riziko je pochopitelně technický stav nemovitosti, skryté vady, zásadní stavební závady v nosných konstrukcích, izolacích budov atd.

Dnes již na trhu existuje několik společností, které se na tuto oblast specializují. Díky tomu má klient možnost nechat si před koupí technický stav nemovitosti prověřit.

7. Jak se díváte na služby inspekce nemovitosti?

Z našeho pohledu jde o velmi užitečnou službu, která Vám za cenu 5–15 tis. Kč může ochránit investici v řádu několika milionů korun. Některé závady skutečně nelze rozpoznat pouhým okem, a pokud na ně přijdete až v momentě, kdy se stanete majitelem nemovitosti, uvedení do bezvadného stavu znamená několikanásobně větší investice.

8. Prodávají se domy opravdu za cenu, jaká je v nabídce?

Záleží na tom, kdo nemovitost prodává a jak je nastavená nabídková cena. Můžeme najít mnoho nemovitostí, kde nabídková cena neodpovídá tržní ceně, a proto je můžeme na realitních portálech vidět po dlouhou dobu. Toho si všímají i kupující a výsledkem je, že pokud někdo na takovou nabídku zareaguje, snaží si dojednat slevu z kupní ceny, která může být někdy až o desítky procent nižší oproti ceně původní.

My se snažíme nastavit cenu tak, aby nemovitost, kterou na trh umístíme, měla reálnou cenu, a zaujala tak co nejvíce zájemců. To se děje právě v prvních dnech, kdy se nemovitost v nabídce objeví, a je veliká škoda o tyto zájemce přijít právě špatně nastavenou cenou.

9. Podle čeho se určuje prodejní cena domu?

Dobře stanovit prodejní cenu nemovitosti je základem a velkým know-how každého profesionálního makléře. Je to vlastně nejzásadnější věc v celém procesu prodeje, a proto je velmi důležité tomu věnovat mimořádnou pozornost. Využíváme k tomu několik metod a na základě dílčích výsledků jednotlivých ocenění nám vyjde určité cenové rozmezí, ve kterém se pak skutečná prodejní cena pohybuje.

Častým problémem jsou přehnaná a nereálná očekávání majitelů, kteří mají v podstatě pouze jedinou možnost, jak se orientovat. Prohlédnou si nabídky na realitních serverech, najdou zhruba srovnatelné nemovitosti a podle toho si udělají svou představu. Zde je však první kámen úrazu. Na realitních portálech jsou především nemovitosti, kde je cena právě o něco vyšší, než by měla skutečně být. Pokud se prodává nemovitost za cenu, za kterou se obdobné nemovitosti v dané lokalitě obchodují, je zpravidla rychle zarezervovaná a z nabídky zmizí.

Toto rozmezí se pohybuje cca od 5 do 15 %, výjimkou nejsou ani větší odchylky, tím se však nebudeme zabývat. I my používáme metodu porovnávání nabídkových cen, ale s určitou korekcí na ceny reálné. Dále k tomu používáme placené cenové mapy, jejichž výhodou je, že udávají skutečné prodejní ceny z kupních smluv, které prošly katastrálními úřady.

Neméně důležitá je znalost dané lokality a počet zrealizovaných transakcí v místě. Všechny tyto údaje potom zpracujeme v jednotném dokumentu – Stanovení tržní hodnoty nemovitosti, který s klientem podrobně projdeme a zdůvodníme mu, proč je hodnota nemovitosti právě v takové výši.

U domů je stanovení trochu složitější, tak se ještě přepočítává cena pozemku a stavby samostatně, porovnává se s náklady na výstavbu nového domu a s cenou za hotový dům atd.

10. Podle čeho může kupující odhadnout, jestli není cena přestřelená?

Ceník na nemovitosti neexistuje, a tak je vlastně cena stanovena nabídkou a poptávkou v určitém čase na určitém místě. Uvedu malý příklad z praxe.

V menším středočeském městě v roce 2014 stál zrekonstruovaný byt 2+kk o výměře 43 m2 v panelovém domě 1,25–1,35 mil Kč. V té době bylo podobných bytů v nabídce 10–15 a cena se mohla zdát přestřelená. Dnes se cena takového bytu pohybuje mezi 1,9–2,1 mil Kč. Problém je, že momentálně žádný v nabídce není (opravdu ověřeno v době publikace tohoto článku).

Pokud kupující sleduje trh, tak si udělá přibližnou představu o tom, jak se pohybují ceny nemovitostí, kterou hledá. Má však také možnost vyhledat si makléře, který mu s nákupem nemovitosti pomůže. Tato služba je placená, ale zpravidla to bývá 1–2 % z ceny nemovitosti.

Kromě informace o ceně a případném vyjednávání o slevě zahrnuje rovněž prověření a kontrolu smluvní dokumentace, prověření technického stavu nemovitosti a zajištění související administrativy. Pro někoho, kdo nemá čas a zkušenosti s nákupem nemovitosti, to přináší značný komfort a velké snížení rizika špatného nákupu.

11. Co způsobilo velký nárůst cen nemovitostí v posledních letech?

Je to způsobeno několika faktory. V loňském roce jsme zažili historicky nejnižší sazby hypotečních úvěrů, což zpřístupnilo nákup nemovitosti mnoha lidem, ať už za účelem vlastního bydlení nebo investice s následným pronájmem.

Tak jak roste ekonomika, roste i chuť lidí nakupovat nemovitosti a investovat do nich. Se stoupající poptávkou se zmenšila i zásoba nových bytů a zároveň počet zahájených projektů a schválených stavebních povolení nestíhá uspokojovat poptávku trhu.

12. Dá se čekat, že ceny ještě porostou?

Uvidíme, zda bude mít vliv na další růst nemovitostí např. regulace hypotečního trhu ze strany ČNB, která kvůli obavám z cenové bubliny od října 2016 „zakázala“ stoprocentní hypotéky. Hrozba vzniku spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení přiměla ČNB od dubna 2017 zpřísnit svá doporučení ještě více. ČNB snížila maximální limit výše poskytované hypotéky k hodnotě nemovitosti (LTV) na 90 %. Zároveň poklesl podíl hypoték v pásmu od 80 do 90 % na 15 % z celkového objemu hypotečních úvěrů poskytnutých jednou bankou.

Již v říjnu se limit 10 % z objemu nově poskytnutých úvěrů posunul z pásma od 90 do 100 % na 85 až 95 % hodnoty nemovitosti. Stále je tu však poměrně dost lidí, kteří potřebných 20 % vlastních zdrojů mají, a tak budou moci dále nakupovat. Pokud i ekonomika bude pokračovat v rostoucím trendu, můžeme ještě nějakou dobu růst cen pozorovat.

Děkuji za rozhovor,
Martin Perlík

Mgr. Jakub Krejza

Realitní poradce a spolumajitel franšízové pobočky Realitní společnosti České spořitelny: Absoluta Real s.r.o. (jkrejza@rscs.cz, 603 260 592)

10 let zkušeností a praxe na realitním trhu především v Praze a středních Čechách je nejlepší školení a vzdělání v tomto oboru, jaké můžete získat. Každý prodej nemovitosti je svým způsobem jedinečný. Různí lidé, různé nemovitosti, různé okolnosti. Mým cílem je najít vždy nejoptimálnější řešení pro klienta, pracovat za něj a uchránit ho před veškerými riziky, které jsou s prodejem nemovitosti spojené. To vše s férovým a lidským přístupem. Filozofie nejen má, ale celé naší společnosti.

Líbil se Vám článek? Přihlaste se k odběru Novinek o rekonstrukcích a další dostanete přímo do vaší schránky.