Má smysl kupovat dům na úzkém pozemku?

Pozemek se svými 600 m² se nemá za co stydět, ale co když je široký 10, někdy dokonce jen 8 metrů a dům je nalepený přímo na silnici a sousedově plotě. Koupit? Nekoupit?

U novostaveb jste zvyklí, že pozemek pro dům je přibližně čtvercový a dům stojí někde uprostřed. U starých domů ale nejsou úzké pozemky nic neobvyklého. Při posuzování domů se s nimi setkávám buď v řadové zástavbě v centrech měst nebo vesnic, kde je dům přes celou šířku pozemku, nebo v ulicích, kde je polovina plotu dům a polovina vjezd do dvora. A nebo nastane tato situace:

„Majitel měl čtvercový pozemek a dva syny. Každý dostal půlku a najednou má každý pozemek o dost nešikovnější tvar.“

Nešikovnější? Podívejte se na výhody a nevýhody takového pozemku.

Výhody domu na úzkém pozemku

• Lepší využití plochy pozemku

  Když je dům blízko silnice, zbývá velká část pozemku volná pro zahradu.

• BariÉra mezi ulicí a klidovou zónou

  Nikdo na vás nekouká z ulice, když se koupete v zahradním bazénu.

• Lepší umístění domu vzhledem k centru města

  Takové pozemky se nacházejí většinou v nejstarší zástavbě, která je blízko centra  města nebo vesnice.

Obr. 1: Dům uprostřed pozemku, řadový dům a dům v rohu pozemku.Všechny pozemky a domy mají stejnou plochu 360 m² pozemek a 80 m² dům.

Nevýhody domu na úzkém pozemku

• Hluk z ulice

  Zvlášť pokud je dům přímo na hranici pozemku.

• Komplikované zateplení a izolování proti vlhkosti

  Příklad: Dům je na hranici pozemku do ulice a k sousedovi napravo – ten má na své straně o dům opřenou kůlnu. Směrem do ulice dům zaizolujete, pokud se domluvíte s obecním úřadem, ale k sousedovi venkovní tepelnou izolaci neuděláte. I izolování domu proti vlhkosti bude složité.

• Obytné místnosti otočené do ulice

  Pohled do ulice se považoval dříve za reprezentativní, a tak mají obytné místnosti často okna otočená přímo do ulice. Zázemí je do zahrady. To i v případě, že je zahrada otočená na jih a vy byste rádi hodně jižního slunce do obýváku.

• Stavění u hranic pozemku

  Směrem k sousedovi nesmíte mít okna a jakákoliv stavba blíže než 2 m od hranice pozemku vyžaduje výjimku ze stavebních předpisů. Na úzkém pozemku se s tím při přistavování setkáte prakticky vždycky.

Jak to vypadá ve skutečnosti, předvedu na třech domech, které jsme v nedávné době posuzovali.

1. Řadový vesnický dům s průjezdem

V levé polovině je průjezd na zahradu, v pravé polovině domu pak v přízemí obytné místnosti, podkroví je neobývaná půda. Vrata z průjezdu do zahrady ale byla už před řadou let zazděna a teď jsou tam obyčejné dveře. Směrem do zahrady jsou drobné přístavby. Dům stojí v řadě dalších podobných domů.

Návrh řešení:

Dům není třeba rozšiřovat do výšky a využívat podkroví, místo toho budou zbourány drobné přístavby do zahrady a na jejich místě postavena jedna velká místnost. Ušetří se tak prostor, který by jinak zabralo schodiště a dům zůstane bezbariérový. Pro stavbu na hranici pozemku bude třeba výjimka, ale neočekává se zde žádná komplikace.
Při budování přístavby se musí počítat s tím, že není vjezd na zahradu pro těžkou techniku, protože je průjezd uzavřený, buď se bude muset pracovat ručně, nebo bude dočasně proražena zeď v průjezdu.

Závěr:

V tomto případě je úzký pozemek spíše výhodou. Velkou část pozemku tvoří zahrada.

2. Renesanční řadový dům v centru města

Úzký a vysoký řadový dům má dlouhou zahradu přístupnou z opačné strany. Stavbu není možné zvenčí zateplit vzhledem k památkové ochraně a není tu místo na zaparkování.

návrh Řešení:

Dům se nebude rozšiřovat ani zvětšovat, protože má uvnitř dostatek místa, a tak se do vnějšího vzhledu vůbec nebude zasahovat. Nevýhodou je nutnost komunikace s památkáři a větší tepelné ztráty, protože jej není možné zateplit zvenčí. Dům je možné částečně zateplit zevnitř.

Závěr:

I tento dům je vhodný ke koupi a rekonstrukci. Pokud by měl majitel požadavky na větší stavební úpravy, doporučuji ještě před nákupem navštívit stavební úřad.

3. Dům v rohu svažitého pozemku

Svažitému pozemku se přizpůsobovala i stavba, kdy má každá místnost jinou výškovou úroveň a část místností v přízemí nízké stropy. K domu byla připojena v 80. letech přístavba do zahrady, která trpí neduhy slepenců – byla postavena z velmi nekvalitního materiálu, který byl zrovna po ruce. Dům nebyl dlouhá léta obývaný, jeho největší výhodou je pěkné umístění u řeky a zahrada. Nevýhodou technický stav, přilepená sousedova garáž a rušná ulice. Rušná ulice se navíc nacházela na jižní straně domu.

návrh Řešení:

Rekonstrukce by v tomto případě byla stejně nákladná jako novostavba a nedokázala by vyřešit všechny problémy s vlhkostí  a zateplením směrem od souseda. Další zvažovaná možnost, tedy postavit nový dům v místě současného, narážela na úzký pozemek, kam by se velmi těžko vešla garáž, a také na hluk z ulice, od kterého nebylo možné dům vzdálit. Nakonec se ukázalo jako nejlepší dům vůbec nekupovat a poohlédnout se jinde.

Závěr:

Kombinace špatného technického stavu a dispozic tento dům odsoudí pravděpodobně ke zbourání. Hendikepem domu je také skutečnost, že zabírá pouze část úzkého pozemku a není možné jej roztáhnout na celou šířku jako u řadových domů. Důsledkem je malý dům za relativně vysokých nákladů. Kdo má takovou sumu peněz k dispozici, se raději poohlédne po prostornějším pozemku.

Ano, ale s rozmyslem

Dům na úzkém pozemku není o nic horší, než když stojí uprostřed čtverce, je více provázaný se svým okolím, a tak potřebuje, aby nad ním jeho budoucí majitelé ještě před nákupem o něco více přemýšleli. Za to se jim odmění velkou zahradou vzhledem k ploše pozemku a neobvyklými zákoutími, která se na čtvercovém pozemku jen těžko vytvoří.

Tip na závěr: Pokud už takový dům máte, přečtěte si můj článek na idnes.cz, kde se dozvíte, kdy se vyplatí zrekonstruovat a kdy zbourat zděděný rodinný dům.

Líbil se Vám článek? Přihlašte se k odběru Novinek o rekonstrukcích a další dostanete přímo do vaší schránky.