Kdyby se tak dalo všechno převést na peníze! To by se krásně srovnávalo, zda se vyplatí spíše postavit novostavbu, nebo zrekonstruovat starý dům. Jak ale určit cenu novostavby na volném pozemku vedle původního v centru města, kde volné pozemky vůbec nejsou?
Pro časopis Týden jsem odpovídal na otázky, které sloužily jako podklad pro článek o novostavbách a rekonstrukcích (výstřižek článku v PDF). Na následujících řádcích si můžete přečíst nezkrácenou verzi rozhovoru.
Týden (T): Jaké jsou hlavní výhody a jaké nevýhody rekonstrukce/výstavby nového domu?
Martin Perlík (MP): Hlavní výhodou rekonstrukce je místo. V případě, že chcete mít dům s dobrou dopravní dostupností, abyste nemuseli všude jezdit autem a dělat dětem taxikáře, pak s velkou pravděpodobností zvolíte právě koupi staršího domu a jeho rekonstrukci, pro novostavby pak zbývají horší pozemky na krajích měst, kde se bez auta neobejdete.
Výhodou novostavby je, že ji snadněji přizpůsobíte svým představám, starému domu se musíte přizpůsobit vy. A pak je to cena, náklady na koupi domu a kompletní rekonstrukci jsou často vyšší než koupě pozemku a postavení nového domu.
Tedy je otázka, co je pro vás důležitější. Zda ušetřit čas, který strávíte na cestě, nebo pořizovací cena. Není to jednoznačné.
Obr.1: Zrekonstruovaný 50 let starý dům
T : Které řešení je z časového hlediska náročnější?
MP: U stavby domu hrají hlavní roli faktory, které mají oba domy společné. Například kolik času strávíte nad studií a projektem, nebo zda nebudou problémy při jednání se stavebním úřadem a sousedy. Tato přípravná fáze se z hlediska času velmi podceňuje a může trvat půl roku, ale i několik let. Stejně tak samotné stavění domu může trvat půl roku, dva roky, při stavění svépomocí i daleko déle a je jedno, zda je dům nový, nebo už stojí.
T : Která z variant vyžaduje více povolení a složitější dokumentaci?
MP: Pro novostavbu i rekonstrukci stačí obvykle Ohlášení. Hodně záleží, zda je pozemek zasíťovaný, což je výhoda starých domů, které jsou obvykle napojené na vodu, plyn, elektřinu i kanalizaci a nemusí se pro ně řešit další povolení. Ta jsou u nezasíťovaného pozemku třeba.
Dokumentace je z požadavku vyhlášky stejná, ale na vypracování je u starého domu je pracnější, dům je třeba nejprve zaměřit a také počítat s navazováním nových konstrukcí na staré.
T : Kdy se vyplatí z finančního hlediska starý dům zbourat a pořídit nový, a kdy naopak původní dům rekonstruovat?
MP: Z mých zkušeností většinou nehrají peníze tak velkou roli a majitelé se i u domu, který doporučím zbourat, řídí podle citů a bourají jen málokdy. Pokud jde jen o finanční hledisko, tak je zbourání vhodné u domu, který je hodně vlhký, má statické praskliny, které jdou špatně opravit, a nebo je moc malý a při přestavbě by z původního domu nic nezbylo.
Obr.2: Ubouraná polovina dvojdomu
T : Lze obecně říct, zda je dražší rekonstrukce, nebo stavba nového domu?
MP: U starého domu hraje často roli fakt, že opravdu hodně lidí takový dům má a nevyužívá ho, například majitelé dům zdědili po babičce, ten teď stojí a chátrá. Rekonstrukce takového domu vyjde levněji než koupit pozemek a postavit novostavbu. Pokud jde ale o nákup starého domu a rekonstrukci oproti nákupu pozemku a novostavbě, pak vyjde levněji novostavba, pokud se pro ni podaří zajistit stejně dobrý pozemek.
T : Jaká je situace u památkově chráněných domů? Lze i takové stavby přizpůsobit vkusu a potřebám nového majitele?
MP: Předpokládám, že takový dům si vybere člověk, který má k životu v domě s atmosférou sklony, a bude se snažit stavbě sám přizpůsobit. Smíří se s většími výdaji za teplo, protože takový dům většinou není možné zateplit zvenčí. A bude ochotný se domlouvat s památkáři na kompromisech, aby se zachoval duch domu a zároveň se v něm dalo co nejlépe bydlet.
T : Nezanedbatelnou částku tvoří v případě likvidace starého domu právě jeho demolice. Můžete, prosím, pro lepší představu uvést modelovou situaci, jak nákladná může demolice být, jedná-li se například o dvoupodlažní rodinný dům se sedlovou střechou?
MP: Cena takové demolice se velmi liší podle místa, kde stojí. Záleží, jak daleko se nachází skládka materiálu a kolik si účtuje za uskladnění suti. Může to být mezi 200 000 – 700 000 korunami.
T : Jaké máte zkušenosti z vlastní praxe – tíhnou Češi spíše k citlivým opravám starších domů, nebo volí raději novostavby?
MP: Každý dům je třeba průběžně opravovat a jednou za čas provést větší renovaci. Velké opravy se většinou provádějí při střídání generací, tedy jednou za 30 až 50 let, kdy dům převezmou děti majitelů nebo jejich vnoučata. U nás není časté stěhování za prací, a proto je interval větších oprav takto dlouhý. Nedá se pořádně srovnat, jak moc Češi rekonstruují oproti novostavbám. Velká řada rekonstrukcí probíhá bez ohlášení stavebnímu úřadu, ať už na černo nebo proto, že jednání se stavebním úřadem nepotřebují. A tak nevím o žádných statistikách, které by to dokázaly srovnat. Já mohu jen odhadovat, že se rekonstruuje daleko více, než se staví nových domů.
Co to vlastně je citlivá rekonstrukce? Podle mého názoru taková, kde nové stavební úpravy nezhorší technický stav domu. To se u rodinných domů většinou projeví zvýšenou vlhkostí stěn, plísněmi v rozích nebo rozjíždějícím se krovem. Může to být ale i horší komfort bydlení, například méně světla v místnostech nebo nízké stropy v novém podkroví.
Obr.3: Velmi starý dům před rekonstrukcí
T : Pokud se lidé rozhodnou koupit starý dům a zrekonstruovat ho, na co by si měli dát při koupi největší pozor? Které, na první pohled ne příliš viditelné, nedostatky se často přehlížejí?
MP: Ten hlavní nedostatek je prakticky neviditelný. A jsou jím finanční rezervy, které má kupující na samotnou rekonstrukci. Setkávám se s tím, že lidé koupí dům, zadluží se hypotékou a na další úpravy si vyhradí jen několik stovek tisíc, to ale nestačí. V praxi se prakticky nesetkávám s tím, že by rekonstrukce stála méně než milion korun, při kompletní rekonstrukci jsou to i tři nebo čtyři miliony. Proto je klíčové zjistit ještě před nákupem, jak rozsáhlá rekonstrukce bude třeba a kolik může stát.
T : Jaká je situace u bytů – komu byste doporučil rekonstrukci původního a komu koupi nového?
MP: Starší byt bych doporučil tomu, kdo nespěchá s nastěhováním a má čas nejprve byt zrekonstruovat. Nové byty mají tu výhodu, že se už často staví v pasivním standardu. Nový pasivní byt doporučil tomu, kdo ocení nižší režijními náklady a čerstvý vzduch v bytě, ten zajistí rekuperace.
T : Na které věci je nutné se zaměřit při nákupu staršího/nového bytu?
MP: Obecně jsou to dispozice bytu a orientace ke světovým stranám, to si dokáže kupující snadno ohlídat sám. Pokud jsou všechna okna bytu otočena na západ a nemají žádné žaluzie, nejlépe venkovní, pak se bude byt přehřívat. U dispozic bytu platí, čím méně chodeb tím lépe. Protože při ceně, která se často odvozuje od plochy bytu, a vy pak platíte prostor, který vůbec nevyužijete a jen jím procházíte. Z technických požadavků se často u starých domů setkávám s požadavkem, zda je některou zeď možné zbourat, nebo ne. U novostaveb je třeba dávat pozor na hluk mezi byty.
Obr.4: Starý byt uprostřed rekonstrukce
T : A poslední otázka. Dům, nebo byt?
MP: V praxi se nesetkávám s tím, že by lidé hledali konkrétní typ nemovitosti, že by preferovali třeba starší rodinný dům. Nejdůležitější bývá lokalita, například chtějí bydlet blízko rodičů, aby měli zajištěné hlídání dětí, nebo chtějí mít blízko do práce. Anebo hledají v místě, kde bydleli už nějakou dobu v pronájmu a líbí se jim tam. Když mají rozhodnuto, kde chtějí bydlet, pak vybírají bydlení podle svých finančních možností. Tedy i když se původně dívali po rodinném domě, nakonec se mohou rozhodnout pro byt, protože vyjde levněji.
Líbil se Vám článek? Přihlaste se k odběru Novinek o rekonstrukcích a další dostanete přímo do vaší schránky.
